《中國經濟周刊》 記者 程子彥 | 上海報道

　　日前，SOHO中國(00410.HK)發布半年報，在2016年上半年，營業額約人民幣7.27億元，同比上升85%；毛利率高達77%；上半年實現凈利潤約 6 億元，同比大幅上升 344%。同時資產負債率為37%。從這些數字來說，潘石屹旗下物業從銷售到自持的轉型之路似乎是成功的。

　　然而在SOHO中國2016年上半年業績發布會上，潘石屹卻宣布銷售上海三個非核心物業：凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場。其中，SOHO 天山廣場還未竣工。

　　決心做“包租公”的潘石屹為什么又要賣樓了？

　　轉型以來營業額一直下滑

　　自從 1998 年開發第一個項目“SOHO 現代城”以來，潘石屹在很長一段時間里都堅持散賣辦公樓的模式。而這種商業模式使得潘石屹在業績最好的那年——2010年，全年營業收入達到182.15億元，毛利接近93億元。

　　但2012年，潘石屹宣布：逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業。開始了SOHO中國的轉型之路。

　　之后，在很多公開場合，潘石屹和妻子張欣均不斷強調SOHO中國的轉型之路是成功的。

　　可是，2012—2015年的業績與“成功”說法并不匹配。據《中國經濟周刊》記者了解，自宣布轉型以來，SOHO中國的財務數據出現連續下滑。財報顯示，從2012年到2015年營業額分別為 161.43 億元、146.21 億元、60.98 億元和 9.95 億元。

　　SOHO中國對于業績下滑的解釋是公司的業務模式正在由開發銷售向自持轉變，他們希望自持物業持久的現金流成為公司未來盈利的支柱。

　　潘石屹曾在一次記者見面會上表示：只要現金流不斷，SOHO中國的轉型就不算失敗。

　　據了解，SOHO中國的轉型初衷，源于潘石屹夫婦對中國經濟形勢的預判，他們認為，中國經濟正在從投資型向消費型轉變。在這種判斷下，他們提出了“為注重生活品位的人群提供創新生活空間以及時尚生活方式”的新定位。在由售轉租的同時，啟動SOHO 3Q等項目，深度挖掘租賃業務潛力。

　　張欣認為，自持策略不僅可以持續增加收入，而且資產本身也在不斷升值。

　　賣樓和財務壓力沒有關系？

　　今年7月底，SOHO 中國以 32.97 億元出售了位于上海的 SOHO 世紀廣場，這個價格高出賬面評估價值的 21%，高出收購成本 70%。

　　盡管這次出售行為被眾人認為潘石屹對于業績下滑的妥協，但是，SOHO中國一再強調這部分出售的物業僅占其自持物業總可租面積的 3.7%，對集團的轉型戰略影響不大。

　　潘石屹強調：“銷售世紀廣場跟我財務上的壓力是沒有任何關系的。世紀廣場僅占我們所有持有面積的3.7%，我們持有、租賃，基本的模式不會變化，我們的核心資產不會銷售。”

　　但是在賣掉世紀廣場之前，潘石屹的解釋是“既然能賺錢就賣一點吧”。事實上這的確是一筆很劃算的交易，它帶來的 5.02 億元的毛利潤進賬幾乎相當于 SOHO 中國 2015 年整年的凈利潤。

　　被潘石屹認為是3個“非核心資產”的凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場其實建設當初潘石屹也是頗具心思的。以虹口SOHO為例，虹口SOHO由日本建筑大師隈研吾設計，這不但是大師在上海設計的最大的城市建筑，也是他在全世界獨立設計的建筑中高度最高的建筑作品。室內外的空間處理，采用琴弦的概念，整個空間自上而下，如行云流水般一氣呵成。

　　潘石屹不斷強調：“做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨，市場低峰的時候進貨。”

　　轉讓這3個項目能為SOHO中國帶來多少收益？就此問題SOHO中國方面并未給出明確答案.

　　根據SOHO中國官網數據：上海凌空SOHO總建設面積35萬平方米。2014年8月攜程以30億元的價格收購了凌空SOHO約44%的寫字樓物業，攜程收購之后SOHO中國仍保留該項目12.8萬平方米的產權。虹口SOHO建筑面積為9.5萬平方米，天山廣場的建筑面積超過17萬平方米。

　　業內人士認為，如果以5萬每平方米計算，這3個非核心物業出售價格將達到200億元。而鑒于目前上海高居不下的房價，屆時價格可能會更高。

　　對于賣樓后的錢如何處置？有分析指出，SOHO 中國出售部分物業可以回籠資金，后續可能對包括創業類型的辦公物業進行收購、尋找新的項目進行投資或者進行新業態的布局，同時繼續持有核心優質地段的物業，這也是他們在轉型中的一次修正。

　　而潘石屹夫婦給出的答案是：“由于我們負債率已經非常低了，所以沒有必要讓大量的現金閑置在那里，將會考慮派發特殊股息。”

　　從“制造商”到“業主”

　　張欣認為，“我們已經從一個房子的制造商變成一個業主，所以這個時候更重要的衡量企業的標志就不是銷售額，而是資產的規模怎么不斷增長。”

　　目前，SOHO中國共擁有投資物業總建筑面積約170萬平方米，可租面積達120萬平方米。

　　潘石屹認為SOHO中國手上的大量資產和目前市面上普遍存在的資產荒形成了互補。

　　根據財報，2016年上半年SOHO中國實現租金收入約人民幣7億元，同比上升60%，目前已完工投資物業平均出租率達到85%。

　　潘石屹每次必提及的SOHO 3Q仍然是SOHO中國的重要轉型產品。截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開辦了16個中心，提供13603個座位，預計到2015年底總座位數將達約1.6萬個。潘石屹在本次半年報業績會上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京、上海成熟之后，要到別的城市去發展。

　　據SOHO中國介紹，未來不會選擇在二線城市投資物業，而是選擇第三方辦公樓，用合作的模式，在互聯網和新經濟發展比較火熱的城市繼續開展SOHO 3Q業務，主要是深圳、杭州、成都、西安。

　　不久前，SOHO3Q 的對標產品 We Work進入中國市場，雖然目前他們只在上海靜安擁有 500 個工位，還不到 SOHO 3Q 的1/20。但對于SOHO中國共享辦公依然能形成不小的挑戰。

　　(本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第37期)