調控升級樓市降溫 業主坐地漲價變觀望

　　本報記者 王營實習生 陳如 北京報道

　　國慶前出臺的系列新政給火熱的樓市降了溫。

　　北京中介機構我愛我家告訴21世紀經濟報道記者，從我愛我家交易數據來看，樓市調控新政出臺后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等，和政策出臺前相比均有明顯回落；與之前恐慌的市場氣氛相比，客戶和業主雙方的心態也發生了根本性變化，購房人由恐慌著急買房轉為觀望。

　　我愛我家副總裁胡景暉預計，約2成的客戶將延緩或取消購房計劃；業主也由坐地漲價轉為觀望，部分客戶已經開始主動調低房屋報價，以求快速成交套現，市場逐步回歸理性。

　　胡景暉認為，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也較大抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。

　　不僅是北京。出臺新政的城市大多出現了降溫現象。中原地產研究中心統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數下調了10%（報價下調比例）。其他包括上海、天津、成都也有下調，整體看市場的調整周期已經明顯。

　　市場降溫

　　賣房人周偉（化名）明顯感受到了市場變化。新政出臺前，周偉將他在東四環的房子在一家中介掛牌。新政出臺前，中介幾乎每天一個電話詢問房源或者看房事宜；新政出臺后，周偉再也沒有接到中介的電話。

　　21世紀經濟報道記者走訪了一些中介機構。

　　鏈家地產大望路附近一名房屋中介表示，“北京930新政推出后，前來看房的人確實比之前少了很多。國慶之前基本是客戶主動來詢問是否有房屋出售，但由于當時房源十分緊俏，所以并沒有足夠推薦空間。比如，大望路附近的鏈家門店，在今年8月份可以成交二十套左右。但新政后，市場出現了反轉，現在的情況則變成在售房源量充足，但前來問詢的人卻大幅度減少。”

　　一位中介回憶到，新政前，一套還不錯的房子可能會發生幾家客戶爭搶的狀態。但現在，即便是有主動前來詢問的顧客，大多也都是保持觀望的狀態。成交量收縮明顯。

　　21世紀經濟報道記者發現，北京930新政實施后，房產市場確實有所降溫，新政的發布令不少投資需求擱置了購房計劃。

　　鏈家的銷售人員表示，新政策的落地需要一段時間，后續市場走向如何，暫時無法預料。現在購房者雖然不再急切地買房，但很多人仍然認為房價是堅挺的。即便會降，降幅大概也是在10%，且應該在1-2個月之后才能顯現。當然，新政頒發后，確實有一些曾掛高價賣房的業主主動降低出售價格，但這類房源中的A類房一旦公布，還是很快就能成交出去。比如，大望路附近60平方米左右的萬達公寓如果能降價到420萬左右，折合單價7萬元/平方米便可以很快出售。

　　中原地產分析師張大偉認為，短期看，市場還是出現了房價下調的個案，但買賣雙方依然在博弈過程中，預計房價在成交量下調1-2個月后，會有明顯松動可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

　　短期調整如期而至

　　9月末以來，全國共有22個城市集中出臺樓市調控收緊政策，一輪整體性的調控政策收緊局面確立。在這22個城市中，從最新的政策內容來看，19個城涉及限購，18個城涉及住房信貸，可以說此次調控升級力度強勁。而限購、信貸等對市場影響舉足輕重的關鍵內容均在新政中有詳細涉及。

　　限購方面，上一輪2011年開啟的40多城市限購已經于2014年陸續取消。此次20個重點城市重啟限購，其中一線城市限購加碼。由于一線城市占全國的銷售份額接近半壁江山，因此將對全國銷售市場的影響較大。

　　信貸方面，各地主要對首付比例作出不同程度上調。蘇州對非本地戶籍人士購買二套房的首付比例提高至80%；南京對居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例調整為不低于80%。從各地新政內容到央行高層表態，都可以預見四季度住房信貸環境將告別今年以來的放量局面，去杠桿、緊房貸將成為影響成交的又一重要鉗制因素。

　　胡景暉認為，有了政策的強力調控，市場接下來肯定會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。

　　高力國際中國區研究部董事謝靖宇認為，宏觀層面而言，回顧過往十年的政策導向及其對房價之影響，在考慮到現今大眾收入房價比，及過去十二個月的房價走勢，本次調控之效果有待持續觀察并因城市而異；微觀層面而言，在市場供應相對緊俏，剛性需求和改善型需求量龐大的市場，諸如北京、上海和深圳等城市，住房購買情緒在政策收緊的背景下會有所降溫，部分購房者將進入觀望期，成交量順應下滑，均價漲幅將相應收窄，并將在合理范圍內調整。