從1978年城鎮人口人均7-8平方米居住面積，到今天超過人均40平方米，中國樓市堪稱傳奇。從2005年我一路唱多，到2016年底建議人們“在未來3年賣掉投資性房產”(注：2019年為最后一年)，主要理論分析的思路有三個維度：1，人口流動——城市化；2，貨幣超發——貨幣化；3，虛擬財富——金融化。

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　　從“中心價值論”看樓市上漲的有限空間

　　許多人誤以為房產價格離不開“房”和“地”，其實不然！農村有的是土地和民宅，卻幾乎沒有房地產業。房價漲跌是交易行為，是住宅商品化的價格現象，所以房價漲跌是房產金融化的概念。而在廣義金融學的概念中，金融是跨時間、跨空間的貨幣化交易，所以必須理解時間和空間的價值理論，才能把握住房價漲跌的大趨勢。

　　從時間看，全球房價上漲的大趨勢歷經50年，據任澤平團隊的研究，1970-2017年23個經濟體的房價累計上漲的中位數為20.6倍，年均增長6.5%。其中金融中心城市房價上漲幅度遠高于市場平均值，比如：倫敦50年房價漲幅高達106倍，遠高于英國整體平均上漲的61倍。日本地價在樓市泡沫破滅前的36年上漲82倍，六個核心城市的地價漲幅高達210倍！這項研究的數據證明了我提出的“中心價值論”，不同于房地產業的老生常談——第一是區位，第二是區位，第三還是區位。在這里，要把“區位”換成“中心”，也就鎖定了中國樓市下一輪上漲的有限空間。

　　從空間看，在房價上漲的要素中最容易和土地價格混淆的概念是空間溢價率，房產的價值在于需求，資產的價值在于交易，城市的價值則在于空間中的財富機會。人們離開農村流入城市并不都是換一個地方“活著”，而是要換一種“活法”——中心城市，尤其是在投資和創業較為集中的區域，富人有錢，進城尋找創業者；窮人有夢，進城尋找投資人。金錢和夢想在有限空間中交匯，就會不斷演繹財富的傳奇，從而在信息的流動中產生財富效應。在這里，房產成為資產，交易創造財富，城市化因此升級為財富貨幣化，其中最典型的概念是房產金融化。

　　房產金融化的研究迄今不過20多年，2013年行為金融學家席勒教授分享了經濟學諾貝爾獎，2017年投資行為學家塞勒教授獨占諾貝爾獎的鰲頭，人們開始面對房價漲跌的“非理性繁榮”，理解房產和股票投資一樣的“行為價值”。

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　　兩個人口“拐點”接踵而至的后果

　　從房產的居住需求看，中國城市化在2016年基本結束，盡管統計局公布的城市化率在2016年還不到57%，但這個城市化率的統計依據是常住人口，不完全包括2.93億的“人戶分離人口”。如果把近3億“人戶分離人口”列入城市流動人口常量，2016年中國真實的城市化率已經超過了70%！

　　在城市化基本結束的階段，人口凈流入的城市必然遞減，中心城市也不例外。比如：2017年北京、上海的常住人口首次雙雙下降，深圳、廣州的常住人口增量繼續領跑全國。在這個階段，新增城市人口主要來源于流動人口的轉化，城市人口增長的拐點就即出現了。

　　此時還要提醒人們的是：當年計劃生育的政策后果與城市家庭生育率的下降，中國總人口的增長也將逼近拐點，預計在2022年達到中國人口巔峰15億左右。中國總人口和城市人口增長兩個人口“拐點”接踵而至，2/3以上城鎮的房產或將完全喪失交易價值，從而不再產生財富效應。

　　在房產金融化的市場中，居住類房產的真實需求增長速度遞減乃至消失，二手房交易將上升為市場主流，樓市“非理性繁榮”隨時可能轉化為“斷崖式下跌”。在這個階段，越來越多的城鎮將面臨人口外流，投資性房產的交易量遞減，價格松動乃至暴跌，外流人口的“再城市化”涌入中心城市特別是投資率高/創業率高的區域，那時人們就會記住我一再重復的話：“天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在”！

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