馬上快到金九銀十了，相信很多剛需購房人都在上漲的房價和上浮的按揭利率之間糾結。

　　近期，關于按揭利率的報道不少，說上漲和說下調的都有。尤其是在堅決遏制房價上漲的環境下，下調按揭利率會給銀行帶來較大壓力。

　　然而，現在的事實是，銀行有著下調按揭利率的客觀需求。那么，按揭貸款利率真的會走低嗎？這對各熱點城市的房價又將產生哪些影響呢？

　　銀行額度充足但貸款需求萎縮

　　首先來看目前銀行體系的狀況。

　　目前銀行體系貸款額度充足，但受制于貸款需求萎縮，表內貸款利率普遍面臨下行壓力。

　　流動性方面，今年三次定向降準以及7月23日央行投放5020億MLF，使得銀行體系流動性充足，資金利率快速下滑。以銀行間1月期質押式回購利率為例，目前該利率水平為2.61%，已經回到歷史底部區域。在上一輪寬松周期(2015年年中至2016年年底)中，資金利率維持低位，1個月銀行間質押式回購利率在2.3%-3.6%區間內波動，目前資金利率已經重回該區間內。

　　流動性投向方面，決策部門希望銀行加大小微企業和基建項目貸款，來對沖經濟下行。中央政治局會議強調加大基礎設施領域補短板的力度，而央行為解決表內信貸偏向國企以及民企違約潮問題，鼓勵銀行加大小微企業信貸力度，所以目前來看，基建項目和小微企業將是合意的信貸投向。

　　但問題是，基建項目從尋找到投資有一定的時滯，銀行也缺乏向小微企業貸款的意愿。另外，隨著經濟下行和此前去杠桿力度過猛，經濟的融資需求開始自發式回落。

　　因此，銀行面臨貸款額度充足與信貸需求萎縮的窘境。

　　這種環境下，銀行只能加大票據貼現業務開展力度，主動消耗貸款額度，這導致票據貼現利率出現快速下滑。今年3月底時，票據貼現利率還有4.45%，但截至8月17日，票據貼現利率已經下降到3.05%，降幅高達140BP。隨著票據利率接近低位，銀行各類貸款利率均面臨下行壓力(參見圖2)。

　　按揭利率大概率在9月下降

　　隨著銀行表內貸款利率普遍回落，按揭利率也有下降壓力。從歷史表現看，作為有房產抵押的優質資產，按揭貸款不良率一直保持在較低水平。2016年，按揭貸款不良率0.36%，不僅低于信用卡不良率1.90%，還低于制造業不良率3.85%。因此，在票據貼現利率快速下行后，銀行就有動力增加按揭貸款這一優質資產的投放力度。

　　從按揭利率走勢看，今年4月開始，雖然整體按揭貸款利率還在上行，但每月上行幅度已經下降，意味著按揭貸款利率即將見頂(參見圖3)。具體來說，今年4月-7月，按揭貸款利率上行幅度不斷下降，每月上行幅度依次是5BP、4BP、4BP、3BP，因此按揭貸款利率在今年8月或9月見頂的概率較大。

　　另外，按揭利率上升的銀行數量也在加速下降。今年3月，大約有18.4%的銀行(含分支行)按揭利率是上升的，但到7月份，只有8.8%的銀行按揭利率是上升的。相信后面會有更多銀行的按揭利率開始持平或者下降。

　　從不同城市的按揭貸款利率水平來看，一般調控較嚴的一二線城市按揭利率水平較低，比如上海的按揭利率在各大城市中最低，7月平均利率僅有5.16%；而三四線城市按揭利率普遍較高。在以房價為橫軸、首套房按揭貸款利率為縱軸的散點圖中，隨著房價水平從左到右逐步抬升，按揭利率卻逐步下降，說明總體上看一二線城市按揭利率較低(參見圖4)。因此，調控措施較嚴的一二線城市按揭需求受到壓制最大，銀行也越有動力降低按揭貸款利率。

　　另外，城市按揭利率水平還與房地產市場的火熱程度有關，比如武漢、南京都有吸引人才的政策，同時新房與二手房價格出現倒掛，使得這兩個城市的居民打新房熱情高漲，導致按揭貸款利率水平在各城市中最高，武漢首套房按揭貸款利率已高達6.35%。這類熱點城市按揭利率短期內大概率會維持高位。

　　剛性購房需求將得到釋放

　　值得注意的是，按揭利率下行對剛需釋放有一定的刺激效應。

　　從算賬角度，以上海為例，一套500萬的房子，假設首付3成、貸款7成、貸款期限30年，那么當按揭貸款利率折扣從95折降至9折后，購房者總共可以節省近20萬的利息。

　　從城市角度，如果把今年上半年各城市首套房按揭貸款利率變動，和城市上半年房地產銷量同比，放在一張圖上的話，可以發現按揭利率上行幅度較大的城市，成交也越低迷，典型城市如廈門；相反，按揭利率上行幅度越小，成交量受的負面影響也越小，典型城市如深圳和太原(參見圖5)。說明按揭利率變動確實對購房需求有杠桿作用。

　　最后，想要強調的一點是，雖然政策對房價采取了高壓態勢，但影響房價預期的核心變量還是庫存。如果銀行對房地產開發貸采取逐步壓縮的態度，卻投放更多的按揭貸款，那么對房地產龍頭企業來說，它們的銷售數據還不錯，但拿地越來越不積極，最終的結局就是整個房地產市場的庫存越來越低。這種環境下，想要打破房價上漲預期，就很困難了。

　　(蘇寧金融研究院 左俊義)