摘要：此次政策出臺和此前的市場預期、猜測都高度一致，從此類住房的限購條件看，基本上和此前的新建商品住宅沒有太多的差異，這也是通州市場為了抑制此類物業投機現象而采取的較為嚴厲的做法，所以過去此類物業層面“不限購”的特征將消退，這也會使得此類物業交易后續回歸正常狀態。

　　文|嚴躍進 （易居研究院智庫中心研究總監）

　　從此次政策表述看，可以分為以下四個購房者類型。

　　1、北京市戶籍的家庭，無房或有一套住房，那么在通州市場還可以繼續購置一套商務型公寓。但如果已經有兩套住房，那么就不具備購房條件。

　　2、北京戶籍的單身人士，那么無房的情況下，允許購買一套。但本身有一套住房，那就不允許購買。

　　3、外地戶籍的家庭來說，和此前購置普通住宅一樣，社保不滿五年那就不允許買。滿五年且沒有住房，那么就允許購買。

　　4、外地戶籍的單身人士，無論社保年限多長，都不允許購買。

　　此類政策總體上是比較嚴厲的，這使得后續外來人口的購房權利在快速消退。此前北京通州副中心建設下，部分投資投機客瞄準市場機遇，積極購房，進而轉手套利。但現在來看，此類物業的投資價值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購房政策收緊的思路是一致的。

　　而且此次北京通州購房政策明確，如果購置此類住房，那么后續“查房”方面，也要計入住房持有套數，這可能會影響有購房資格群體換房的需求。所以考慮到這一點，部分購房者可能對此類物業的持有會有一個謹慎的特點。

　　另外，為了防范企業炒房，所以此次政策規定企業購置商辦項目，接盤者必須為機構，而不允許是個人。這就打消了此類企業購房轉讓給個人的想法，這個政策其實從各個關口進行了堵塞，防范了炒房需求的出現。

　　此類政策后續將帶來三個正面意義。第一、限制了商務型公寓的投資投機渠道，對于凈化市場交易環境、打擊各類炒房需求有積極的利好。第二、使得通州后續房地產市場能夠快速降溫，防止通州成為北京樓市的熱點或焦點。第三、體現了北京市場分區調控的精神，同時體現了政策管控的嚴厲，從各個物業形態入手進行政策調控，值得其他城市的學習。即分區調控、分類調控的政策思路，在通州市場上得到非常好的體現。

　　此類政策后需要警惕兩個風險。第一、順義和大興后續類似商務型公寓的炒房熱或出現，這使得這兩個區后續需要警惕此類炒房的風險，相關的數據監控工作已經積極部署起來。第二、或引發通州周邊如燕郊等城市的購房市場熱，此類城市后續或也將繼續收緊相關政策。

　　（本文僅代表作者個人觀點）