21世紀經濟報道 王一　實習生陳惠 北京

　　即使想買商住房，也頗費思量。

　　“我絕不建議你現在購買商改住的房子，居住價值不高，被深度套牢的可能性極大”，熟悉北京樓市的地產分析師任某，十分篤定地對向他咨詢的購房者說道。

　　2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。公告規定，商辦類項目不得擅自改為居住等用途，在建（含在售）項目不得出售給個人；二手項目出售給個人時，需滿足名下在京無房，且在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　自限購政策頒布后，北京商改住項目像被打入了監獄中暗無天日的班房，市場無人問津、成交滑入冰點。而限購前夕，以單純投資或“過渡性”置業為目的商住購房者，更是有被深度套坑中的感覺。

　　“醬油貴過雞”的商住房 斷送過渡性置業的夢

　　數據統計，自2017年的3月26日限購開始實施的兩年時間內，商住網簽量僅為6550套，同比下降93.1%，北京商住公寓類房源整體呈現出冰凍三尺現象。 

　　從土地性質看，我國僅劃分為商業用地或者辦公用地兩種房地產資產，本質上并沒有“商住”一說，商改住從一開始就處于政策的灰色地帶。就北京市場而言，商住曾經是沒有“房票”者，面對房價日益高漲的過渡性選擇，即先上車，等公寓升值之后在進行二次替換住宅。但3.26限購政策中關于購買資格以及金融杠桿兒的限制，徹底斷送了早期商住購房者過渡性置業的美好愿景。值得關注的是，驚人高的二次轉讓費，也徹底弱化了該類房源的市場流通性。

　　在存量房市場中，“滿五歸一”是成交周期短的重要保證。原因在于賣方家庭唯一住宅且房產證滿五年的住宅產品，在交易過程中無需繳納個人所得稅。而商住房源則沒有“滿五歸一”的優惠性政策，再次出售必須要繳納20%的個人所得稅。同時，交易還要繳納評估價與原價差額的土地增值稅，四級的超率累進稅率，征收額度至少在30%-60%，再疊加5.5%的營業稅，交易成本一般可達到物業交易總價的10%以上。這種“醬油貴過雞”的稅費現象，讓商住房的整體市場流通性變得極差。

　　不僅如此，商住房源投資價值不斷弱化后，其自身不能落戶，產權40或50年到期后也無法自動續期，以及商水、商電、戶型較差等先天性缺陷，變得愈發醒目，讓以居住為目的的購房者望而止步。

　　兩種聲音和一種作為

　　當下冰凍三尺的商住市場，深度套牢投資性購房者，斷送過渡性置業夢想，讓居住性目的購房者望而卻步的同時，對分析者的判斷以及開發商的動作，也呈現出了不同程度的分化性影響。

　　對未來的預判上，一般觀點認為，商住公寓這一特殊業態有可能逐漸消失于新房市場。而在存量房市場，因其市場價格比普通住宅低兩到三成，區位條件多數較好，仍將有一定的受眾群體，但其交易管理模式與普通住宅也基本一致。不過，在商住房源政策不調整的前提下，市場無論是交易還是租賃，行情都很難有大起色。而另一種觀點則認為，商住的持有價值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。不僅如此，在以500平米以上的大戶型商辦為主力的市場中，50平米左右的小戶型、優地段產品的稀缺性價值將會逐漸凸顯。

　　冰凍三尺的商住市場對于房企的影響，最為直接的表現在了土地交易上。2018年，北京土地市場成交商辦用地的規劃建面為158.69萬平方米，相比2016年幾近腰斬。而2019年至今，北京尚無商辦用地成交。與此同時，北京商辦用地，以及一些配建大面積商辦產品住宅用地也頻頻出現流拍流標。房企對于商辦用地的價值判斷持續走低。

　　而對于不能從中快速套利的已建商住項目，開發商則更多的將產品向自持方向去增配，以彌補其先天性質感較差的缺陷。以順義區的尚峯壹號項目為例，開發商用了4年時間、4億的成本，在該項目上建造出了相對于四分之一個北海公園大小的海德公園。20萬平米海德公園，占用整個項目近一半的土地。為更好的凸顯公園價值，其挑高3.5，面積182—201的產品，更是實現了戶戶270°觀景設計。這一以用戶自持為目的的增配做法，也是開發商應對冰凍三尺的商住市場的另一種選擇。不過這一增配的效果如何，還有待于市場的進一步檢驗。