21世紀經濟報道 張敏 北京報道

　　全國房地產市場監測系統，即被認為是長效機制的一部分。住建部在最近兩個月對10個城市實施的預警，正是依托這一監測系統而做出的。

　　樓市“緊箍咒”

　　近期，樓市又火起來了，而不少城市房價或地價出現明顯的上升，針對這些城市，住建部果斷出手，近兩個月對10個城市做出預警提示。這一預警機制被市場認為是穩妥實施房地產長效機制方案的一部分，今年以來，穩妥實施長效機制方案被多次提及，而住建部全國房地產市場監測系統精準有效地對市場進行監測，并依托此系統做出預警提示。這一體系無疑成為樓市“緊箍咒”，防止市場過熱，同時這一體系將常態化運行，有效地保證了市場的平穩。預警提示之后帶來的是啟動調控，隨之而來的是市場的悄然改變，房貸利率便聞風而動，近期多個城市的房貸利率出現上調的趨勢。

　　在以往的樓市調控中，監管部門曾有過對房價、地價上漲過快城市進行預警的做法，但其性質更多屬于政府部門之間的“定向指導”。

　　“房價漲幅過快——監管部門預警——啟動調控措施——市場恢復穩定”，種種跡象表明，這種以房價預警機制為核心的作用鏈條，未來有望成為樓市調控中的常規動作。

　　5月18日，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。由此，最近兩個月來，住建部已連續對10個城市進行預警。

　　綜合各方信息來看，這種預警并非孤立事件。按照官方口徑，對異動的城市實施預警，是“按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。也就是說，長效機制方案已經開始落地實施。

　　2019年以來，房地產調控政策的頂層設計取得了階段性進展，具體表現為，長效機制已經由“建立和完善”，變為“穩妥實施”。預警機制的實施，就是其中一項嘗試。目前來看，盡管這一機制仍在試點階段，但未來將發揮越來越重要的作用。

　　從“完善”到“實施”

　　在以往的樓市調控中，監管部門曾有過對房價、地價上漲過快城市進行預警的做法，但其性質更多屬于政府部門之間的“定向指導”。直到今年4月，住建部才首次按照“月度分析、季度評價、年度考核”的要求，對房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。

　　根據官方的口徑，這種要求是按照“穩妥實施房地產長效機制方案”所確定的。換句話說，長效機制方案已經落地實施，預警機制的建立就是方案的一部分。

　　這種變化既顯得突然，又在意料之中。

　　多年來，有關長效機制的表述見諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學、長效的頂層設計方案，監管部門一直在推進房地產長效機制的設計。但由于方案內容龐雜，涉及機構眾多，業界一直認為，方案完全成型需要長期的過程，難以在短期內落地。

　　進入2019年，細心的研究者發現，在官方表述中，有關長效機制的措辭，已經從“建立和完善”，悄然變為“穩妥實施”：

　　2019年1月21日，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班在中央黨校開班，習近平總書記在開班式上發表重要講話，其中提到，“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。”

　　3月12日，住建部部長王蒙徽在全國兩會“部長通道”上表示，“今年要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制的工作方案”，保持政策連續性和穩定性，防止大起大落。

　　3月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研。韓正查看了全國房地產市場監測系統和國家工程建設項目審批管理系統建設運行情況，隨后主持召開座談會，聽取房地產市場平穩健康發展長效機制工作開展情況匯報并講話。韓正指出，“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點，做好實施過程中的評估和跟蹤。”

　　中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，在對長效機制的表述中，首次出現“穩妥實施”的說法，說明在長效機制包含的諸多內容中，至少有部分內容已經成型，并達到付諸實施的條件。從官方表態來看，目前這些措施正以試點的形式先行實施。

　　其中，全國房地產市場監測系統，即被認為是長效機制的一部分。住建部在最近兩個月對10個城市實施的預警，正是依托這一監測系統而做出的。

　　預警系統將常態運行

　　住建部做出的此次預警，堪稱“精準打擊”。根據國家統計局的數據，今年4月，大連新建商品住宅價格環比上漲0.7%，同比上漲13.2%。南寧新房價格環比上漲0.9%，同比上漲11.5%。蘇州、佛山不在70大中城市的統計范圍，但從民間機構的數據來看，房價和地價均有明顯上漲。

　　據了解，住建部發布城市預警所依賴的全國房地產市場監測系統，是以大數據技術為基礎，并在長期的應用中不斷完善的。由于住建部有不少基礎數據，也曾有過城市預警的做法，因此這一系統的完善和應用都相對順利。

　　事實上，住建部正在實行的預警機制，僅僅是長效機制參與樓市調控的“冰山一角”。從近期政府部門的動作和表態來看，與長效機制有關的制度準備，正在加快推進。

　　5月13日，住房和城鄉建設部發布《關于建立健全住房公積金綜合服務平臺的通知》，要求各地加快完善，充分發揮服務平臺作用。

　　5月15日，全國人大預算工委法案室原主任俞光遠在接受媒體采訪時透露，房地產稅立法小組去年已成立，當前正在各地進行調研，為立法做準備。

　　5月17日，住建部等四部委發布《關于進一步規范發展公租房的意見》，就完善城鎮住房保障體系，進一步規范發展公租房作出部署。

　　住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌向21世紀經濟報道表示，長效機制的內容既包括“兩多一舉”（“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，出自十九大報告），還包括財稅、土地、金融等各個方面的配套改革。正由于長效機制是很多社會問題的總和，真正建立需要較長的時間。

　　顧云昌指出，由于各部分內容面臨的困難、阻力并不一致，長效機制有可能漸進式推出。

　　多數分析人士認為，長效機制中的基礎信息系統部分，如不動產登記系統、住房公積金服務系統等，將率先搭建起來。但依托于這些系統的金融、財稅等制度改革，則需要一定的時間來推進。

　　顧云昌對長效機制的效果頗為期待。他認為，長效機制和傳統意義上的樓市調控是兩個完全不同的思路。樓市調控是政府行為，更多帶有短期性強、行政色彩濃厚的特點；而長效機制是長期性、系統性的調整，兩者達成的效果也是完全不同的。

　　張大偉也認為，雖然長效機制尚處于試點階段，但這意味著調控思路將發生重大變化。比如，預警系統的建立和常規性運行，體現出更強的“預期管理”思路，這種效果要比事后管理更好。

　　張大偉表示，從短期來看，今年房地產市場有望在預警系統的作用下保持穩定。一些市場出現異動的城市，未來有加碼調控的可能。