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　　就像北京的天氣一樣，已經迎來春天的北京，樓市似乎也在悄悄地回暖。

　　中原地產研究中心數據顯示，春節之后，北京二手住宅網簽量連續4周環比上漲，周度數據分別為1436、2286、2783、3095、3882.3月的前21天，總共網簽了10650套二手房，按照這樣的趨勢，整個3月，網簽總量可以達到1.6萬套左右。

　　而今年1月的網簽總量為11739套，2月因為受到春節因素的影響，網簽總量只有6597套。這樣看來，3月的網簽總量幾乎相當于1月和2月之和。

　　不僅如此，據V房統計，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日開始連續7天成交量超過600套，3月15日超過800套，3月18日更是激增至1024套，這也是，春節后首次成交突破1000套。

　　前段時間，國家統計局發布了2月70個大中城市商品住宅價格變動情況，數據中顯示，北京2月二手房價格環比增長0.2%。這是北京二手房房價連續五個月下跌后首次出現上漲。

　　經歷了去年下半年以來低迷的市場行情后，北京樓市終于迎來了量價齊升的時刻，北京樓市回暖，似乎已經成了板上定釘的事情。

　　不過事情沒有我們想象的那么簡單，通過數據的對比，只能讓我們抽象的了解一下，當前的整體市場情況，然而要想真實的了解北京樓市，還需要了解其回暖的成因，以及市場中真實的情況。

　　02

　　其實春節過后這次成交回暖，并不讓人感到意外。受到季節性因素的影響，春節前一段時間的都是會遇到“成交冰封”的情況。而春節后一段時間，這種前期的需求會集中釋放，因此每年春節過后，北京乃至全國樓市，都會迎來一波成交回暖，這可看作是市場的自發性調節。

　　另外，之前市場上曾有傳言稱，3月19日國管公積金將要“認房又認貸”，這種恐慌情緒直接導致了3月18日當天二手房網簽量激增，直接突破1000套大關。

　　不過3月19日，這條傳言被官方辟謠，人們的恐慌情緒終于得以平息。還是V房給出的數據，3月19 、20、21日的二手房網簽總量分別回落為644、598、715套。

　　而擼房價上所顯示的帶看人數，在經歷高峰之后，目前也開始回落。

　　另外，根據鏈家數據的顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，雖然環比上月有所增加，但是較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

　　所以，大家看到了嗎，北京市場目前雖然有一定程度的回暖，這種回暖，更多是季節性因素所導致的，對于未來北京樓市的走勢，供求關系依然是決定性力量。

　　03

　　就在北京二手房成交回暖之際，北京樓市的主力軍限競房卻頻頻遭遇冷遇。

　　根據統計，目前北京總共有41個限競房項目已經入市，供應房源達26197套。但整體簽約量只有6108套，網簽比例僅為23%。即使考慮網簽的滯后性，實際的平均簽約數量也不到40%。

　　雖然成交并不火熱，但是一些性價比高的項目，也還是受到了購房者的追捧。

　　比如，瀛海府，因為戶型做得比較好，194套洋房全部去化，而位置較好的佑安府、西城天鑄等項目，首期推出的洋房也已基本去化完畢；另外，中海云熙的三居室戶型比較好，而且降價8000元銷售，去化也達到了75%。

　　當前的北京市場，分化情況比較嚴重，好的項目依然會受到購房者追捧，房子不愁銷路，而那些位置偏僻，戶型做得較差的樓盤去化依然不理想。可以看出，現在北京市場購房情緒還是比較理性的。北京市場并沒有我們想象的那樣暖。

　　截至目前，北京已有94宗限競房地塊，合計94個項目。其中包括，已入市項目有41個，已定案名未取證的有17個項目，以及剩下的36個沒有消息傳出的地塊。

　　94宗地塊中，已入市的土地面積為300萬平米，待入市的還有590萬平米，以90平米/套計算，預計有6萬套房源。并且，2019年才剛開始，接下來幾個月拍出的限競房地塊，在今年也很有可能入市，具體提供多少套房源還待定。

　　大量的限競房集中入市，將對現在的二手房市場造成極大的沖擊。在需求相對穩定的情況下，這也就意味著未來的北京市場將繼續延續這樣分化的情況。現在大談樓市回暖，還為時尚早。

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