如果想要本質上挖掘上海樓市的真相，所有數據里唯一不能忽略的就是二手房的數據，因為不論是土地市場還是一手房市場，受單體影響以及政策影響的概率太大。 

　　但是另外一個維度，一個城市的二手房數據往往是真空的，這也就造成了很多時候我們基于數據對城市樓市的研究也是失真的。

　　最近我意外的獲得了一份大數據的報告，來自貝殼研究院上海分院撰寫的上海住房消費大數據報告，里面很是意外的是深度挖掘了上海二手房的數據，而從中不少第一次曝光的數據里，我似乎看到了一些意料之外的東西。

　　和大家分享幾個核心數據。

　　01

　　報告很多數據雖然輕描淡寫的提到，但是對于整個上海城市的研究卻有底層意義。

　　比如整個上海至今差不多有780萬套房子。這個數字你對比上海2400萬常駐人口，按照一套房子2.5人的比例來測算，你會發現其實在總量上來說，上海其實不缺房子，經過20年的房地產發展，這個城市已經整體解決了基本的居住問題。

　　那這780萬套房子里，有多少處于租賃狀態的呢，報告顯示是290萬套。所以上海自住的房子在不到500萬套左右。這也就構成了上海相對分化的兩群人：

　　本地人的兩套和外地人的租賃

　　好了，那么本地人的兩套，對他們來說是在投資買房么，上海的投資客到底多不多呢，貝殼給到一個數據很關鍵。

　　接近75%的用戶持有一套房子的時間超過10年以上，只有不到5%的用戶在兩年內把房產賣掉。

　　這也就解釋了為什么上海有底氣持續的高壓調控，因為本質上絕大部分的房產持有者都有著極強的房產持有能力，短線投資客在上海的比例是極低的。

　　在這樣的客群組成結構下，樓市只會保持高位盤整的狀態，很難出現斷崖式的下滑可能。

　　但是高位盤整不代表對二手房市場沒有影響，今年的二手房成交就出現了很大的問題。

　　今年上海賣了不超過16萬套房子，這樣的數據比2017年好一點點，但是在過去11年里一定算比較差的一年。

　　這樣的成績一個很重要的原因是基于市場對外地人的嚴控之后導致市場核心需求來自于改善，但是簡單測算不會發現，每年的流通二手房比上總量，這個換手率差不多在2.5%左右，雖然不高但是經歷了房地產20年的發展，也有接近一半的上海人解決了置換的問題

　　所以里外需求的匱乏直接導致了今年一手二手的全面成交下滑。

　　02

　　而這樣的成交下滑，帶來的第一個反應就是二手房購買有了議價空間，購買者有了還價的余地。

　　而這樣的余地有多少呢，鏈家做過一個大數據，統計了2018年客戶的報價和最后成交價之間的關系。你會發現到了如今，基本上每套房子都有4%-5%的議價空間，什么意思，一套500萬的房子，你最少可以砍掉25萬。如果遇到一個著急周轉的用戶，10%-15%也是常有的案例。

　　所以在這樣的氛圍下，基本上上海的二手房價格回歸到2016年的水準。雖然說二手房都會有做低總價的問題，但是我們依然可以比較橫向之間的關系。

　　上海二手房基本上是在2018年一開始價格就開始收不住了。

　　03

　　而這樣的蝴蝶效應也直接導致一個結果：就是如果你是房東，賣一套房子的時間變得越來越長，如今的上海二手房平均去化速度在4個月左右，而這個時間還同樣伴隨著議價空間下滑這個步驟。換句話來說，如果是咬死房價不松口的房東，是真的要做到房子賣不掉的準備。

　　從這個維度上來說，房東強勢、到手價、不分攤稅費的情況，也在過去一年的樓市里得到扭轉。

　　好，在這么艱難的樓市背景下，賣房子到底是虧的還是賺的？

　　貝殼研究院做了一個數據非常能說明問題。2年內就賣掉房子的，在18年的年底，基本上就不賺錢在賣房子了，再加上稅費和銀行貸款，幾乎是鐵賠。而長期持有房子的人，差價空間都在130萬以上。

　　之前分析過一個數字，只有不到5%的人2年之內就賣房了。所以大部分人在房產領域里都還是賺的，只是少賺多賺而已。

　　同時這個信號也給到2016年2017年買房的朋友一個建議，不論你買的是二手房還是一手房，最近幾年不要賣房子了，一定是賠本的，做好長期持有的打算和準備。

　　當然，最慘的還是2016年2017年買一手房的各位，最高的價格買到最差的產品。

　　04

　　好了，最后一個問題，在如此震蕩的上海樓市里，哪里會有一定程度的風險？

　　先給出我研究出來的結果：外環外的項目風險最大！

　　這一次的價格波動，外環外的二手房議價空間是最大的。

　　當你深挖之后你會發現一個驚人的事實：位于外環外的項目，第一，二手房的供應量本來就最大，而且他們還要經受一手房的競爭。

　　我們都知道一手房因為預售證管控以及稅費低，本質上對周邊的二手房產生了巨大的沖擊。而這一塊今年在外環外的供應量實在太大

　　所以各位可以看到，如今關注外環外的二手房客戶非常非常少，形成不對稱的供求比。

　　另外，很重要的一點，基于如今上海的市場需求置換占據絕對主力，而外環外幾乎都是2000年以后的房子，說的直白點房子都很新都很好，幾乎不存在置換的需求。

　　也正是因為這一點，造成了外環外的需求量的不足。

　　所以供求兩側的同時調整，也導致了外環外如今價格波動的重要原因，不僅僅是二手房，一手房也是同樣如此。

　　所以基于此，貝殼做了一個這一年來不同板塊遷出遷入比，發現一個驚人的事實：

　　顏色越深代表著遷出的人越多，越淺代表著遷入的人越多，所以我們發現，這一年來，上海客群正在重回市中心！

　　理由也很簡單，市中心和郊區不成正比的價格差讓用戶感知到核心區位如今的性價比，郊區位置的單價波動也直接造成了大量用戶的信心不足。

　　這是這一輪樓市洗牌之后造成的人群流動的最終結果。

　　05

　　所以通過這樣的二手房數據，我想各位應該看到一個事實，就是2018年上海樓市正在“吐出”之前兩年的房價差。

　　而首當其中的就是兩年前土地價格急速提升的郊區位置。

　　如果沒意外的話，2019年上海外環內市場穩定之后會重新對郊區板塊價值進行錨定，重新構建一個穩定的價值體系。

　　這就是上海這個城市厲害的地方，不論當初我們對調控政策如何的爭議，我們站在截點回看，他總是能夠將市場扭轉到相對理性客觀的一面。

　　而反觀這一輪的政策，之所以是正確，就是堅定的站在購房者一邊，堅定的站在長期持有者一邊，對開發商以及短期變現者的不妥協，也最終促使上海樓市回歸理性。

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　　對于未來，給幾個建議吧：

　　如果你是購房者，看透這個市場從而做出理性的決定；

　　如果你是持有者，看清大勢，明白持有房產的時間成本，規劃好你自己的現金流；

　　如果你是開發商，我希望你能夠明白需求的變化，做好產品給用戶多一個選你的理由。

　　上海樓市的變化從來都不是一蹴而就的，大幕徐徐拉開，紅利從來都只屬于先知先覺者。

　　（微信公眾號　真叫盧俊）