日前，青島市高新區暫停公證搖號購房，成為全國第一個暫停公證搖號購房的地方，也打響了2019年地方樓市調控微調的“第一槍”。中國證券報記者調研發現，隨著樓市調控的持續，升值預期落空導致投機客散去，地產商為加速資金回籠加強了推盤力度，供需逆轉導致高新區樓市從“一房難求”到“房比人多”，公證搖號購房名存實亡，以致最終取消。

　　專家指出，2018年底以來，包括青島市高新區在內的多地進行了政策微調，在“因城施策、分類指導”背景下，地方政府將擁有更大調控自主權，2019年有望迎來一輪地方政策微調潮。但是，“因城施策”仍將遵循“房住不炒”的定位，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，全國房地產調控仍將延續以往基調。

　　從“一房難求”到“房比人多”

　　1月4日，青島市高新區取消公證搖號購房的第二天，中國證券報記者來到魯商藍岸新城售樓處。天正下雪，但從門前稀疏的腳印來看，搖號的取消并沒有激發購房者的報名熱情。幾名銷售顧問坐在工位上，百無聊賴地玩著手機，對于記者的到來并沒有起身歡迎。一名銷售顧問告訴記者，“最近看房的人明顯比以前減少了。”

　　“高新區公證搖號購房的規定是去年6月份出臺的，當時主要是樓市太火爆了，一房難求，出現了買房需要交‘茶水費’‘買號費’等市場亂象，政府為了規范市場不得已采取了搖號的辦法。”某房產中介小吳告訴中國證券報記者，“但是，搖號的規定執行以來，高新區樓市的供需關系很快就發生了逆轉，搖號也就沒必要了。”

　　中國證券報記者了解到，隨著去年房地產調控趨嚴，樓市降溫，地產商資金鏈趨緊，為了加快回款，房地產商加快推盤力度，高新區也不例外。“保利紫荊閣”“新城紅島灣”“新城·云樾曉院”“世茂·璀璨公園”“融創紅島灣”等多個新盤在去年下半年集中入市，導致“一房難求”的局面一下子得到了緩解。

　　從需求來看，小吳介紹說，“因為高新區這里的樓盤是政府嚴格限價的，去年房價在1萬到1萬5之間，而周邊的城陽的房價都突破2萬了，所以這里算是青島的價格洼地。但是，這兩年調控政策一直執行得非常嚴格，大家的升值預期落空了，投機客走了，剩下的主要是剛需，而前段時間該買的都買了，現在看房買房的人自然少了。”

　　去年實行公證搖號之初，雖然搖號人數與房源比達仍然出現了23:1和16:1的熱銷樓盤，但樓市降溫卻如期而至。2018年9月在高新區成功買房的毛先生告訴中國證券報記者，“當時我買的樓盤推出房產1000余套，報名人數約6000余人，本以為又沒戲，結果不但買到了，意向戶型還出現了過剩。”

　　2018年12月，搖號人數與房源比進一步下降，甚至出現“房比人多”的現象，首個不需要搖號購房的樓盤終于出現。12月22日，青島市城陽公證處公告稱，鑒于新城紅島灣七號地塊的6棟樓報名人員數量與可供房源數量比例低于1:1，根據規定終止本次商品房銷售公證搖號。

　　“因城施策”料擴圍

　　公證搖號曾是多個城市減緩房價飆升的調控利器。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號后，2018年，相繼有杭州、西安、成都、長沙、青島等地跟進。至于實施公證搖號的原因，不外乎是“樓市火爆”，為了緩解“僧多粥少”的現象，也為了減少樓市投機等亂象，公證搖號成為應急之舉。

　　以青島為例，據銳理數據統計，截至2018年12月31日，當地2018年共網簽新建商品房(不含保障性住房)159500套，簽約套數與2017年相比下跌15.1%，銷售總金額同期上漲6.6%。而從房價數據來看，2018年青島市新建商品房的網簽均價為13971元/平方米，同比2017年上漲22.1%。

　　不過，隨著房地產調控的持續，樓市拐點已經到來。2018年底以來，菏澤、衡陽、廣州等多地對房地產調控政策進行了微調。“房地產市場漲幅明顯回落，未來調控全面放松的可能性不大，但各種微調將頻繁出現。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　結合地方實際情況的“因城施策”有望成為2019年樓市調控的主基調之一。以青島市高新區為例，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“此次政策提到當前高新區的樓市發展相對平穩，所以要暫停原來的搖號政策。即當前沒有所謂哄搶房源的現象，政策做出微調。”

　　中央經濟工作會議明確，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。恒大研究院首席研究員夏磊認為，地方政府有更大的調控自主權，將平衡“穩增長、保財政和房價上漲”壓力，適度修正前期調控。如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩，勢必清理退出。

　　張大偉認為，“從‘分類調控’到‘分類指導’，意味著未來房地產調控的主體責任將落到地方身上，這也為‘因城施策’提供了基礎。2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，未來多個城市的微調寬松政策將密集出現，‘因城施策’有望快速擴圍。”

　　在“房住不炒”的大前提下，“因城施策”帶來的地方政策微調，并不意味著會給房價上漲提供空間。以衡陽市為例，2018年12月26日，衡陽市印發了關于暫停執行《關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知》的通知，從2019年1月1日起，暫停執行商品房限價政策。不過，這一通知僅隔了一天就被衡陽市撤銷了。嚴躍進對此表示，“從因城施策的邏輯來看，當市場成交下滑的時候，地方政策便會進行微調，但是涉及到價格方面的政策，后續依然會持謹慎的態度。”

　　在此背景下，2019年房地產市場大概率將進入下行區間。中金公司認為，不論從大周期還是小周期來看，目前房地產市場均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右，房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。