21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”作為重點(diǎn)任務(wù)，并且重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。梳理發(fā)現(xiàn)，此次會(huì)議釋放出明年房地產(chǎn)政策三大信號(hào)。

　　信號(hào)一：“房住不炒”定位不變

　　繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”這一定位。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池指出，這說明政策導(dǎo)向沒有改變。官方抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的調(diào)控思路還將延續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　從2016年到2018年，中國(guó)多地樓市經(jīng)歷了一輪震蕩升溫行情，不過2018年三季度以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房?jī)r(jià)開始調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示，9月份以來部分城市過熱的房?jī)r(jià)已得到有效控制，而明年又面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，所以部分地方可能有放松調(diào)控的沖動(dòng)。重申“房住不炒”這一定位，也是強(qiáng)調(diào)官方對(duì)“炒房”一以貫之的反對(duì)態(tài)度。

　　信號(hào)二：地方調(diào)控或更加靈活

　　與過去的“一刀切”政策不同，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)因城施策，強(qiáng)調(diào)不同地區(qū)的差異化施政。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，此次會(huì)議提出“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，將調(diào)控主體具體到市級(jí)而非省級(jí)，說明中央對(duì)地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任更加明確。

　　此外，“因城施策”也說明地方調(diào)控或?qū)碛懈蟮撵`活性。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從過去“分類調(diào)控”的提法，到此次會(huì)議提出的“分類指導(dǎo)”。顧云昌指出，過去2年，各地大都在政策收緊的大趨勢(shì)下，執(zhí)行松緊不一的調(diào)控政策。未來將不乏不同城市根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行主動(dòng)微調(diào)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康。

　　趙秀池也表示，因城施策是近幾年一貫的政策，只是各地靈活性不夠。未來各地政府要切實(shí)履行地方政府的主體責(zé)任，根據(jù)各地供求關(guān)系制定各自的政策。

　　信號(hào)三：長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是關(guān)鍵

　　構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制已連續(xù)多年被決策者強(qiáng)調(diào)。顧云昌指出，中國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制主要涉及住房制度和財(cái)稅、貨幣金融、土地制度等方面改革。長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要制度更新和機(jī)制建設(shè)，不可能一蹴而就，需要在各個(gè)領(lǐng)域深化改革才能逐漸建立起來。

　　胡景暉則認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制最為關(guān)鍵的一項(xiàng)就是房地產(chǎn)稅的開征。這又是一項(xiàng)系統(tǒng)的稅收制度改革，在對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，還需要降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如二手房交易中的個(gè)人所得稅、契稅等，如此既能加大流通、盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)，又不會(huì)導(dǎo)致囤房炒房。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，開征房地產(chǎn)稅可以開辟新的稅源，將地方政府從土地財(cái)政中解放出來，還能一定程度環(huán)節(jié)地方債的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此番會(huì)議提及推動(dòng)樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的多項(xiàng)相關(guān)改革，如要推進(jìn)財(cái)稅體制改革，健全地方稅體系，規(guī)范政府舉債融資機(jī)制；繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革等。

　　趨勢(shì)：嚴(yán)厲調(diào)控政策將退出？

　　近期一些房地產(chǎn)行業(yè)的變化引發(fā)關(guān)注，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)微調(diào)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月來約束性樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國(guó)看，嚴(yán)格落地之前的調(diào)控政策，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房?jī)r(jià)開始明顯調(diào)整。市場(chǎng)漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。“本次調(diào)控的‘政策底’可能已經(jīng)出現(xiàn)了。”張大偉表示。

　　還有一個(gè)積極信號(hào)是房企融資環(huán)境有所改善。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，11月已有多家房企發(fā)行各類債務(wù)工具，募集資金超過500億元。多家房企公司債和ABS密集獲批。信貸方面，部分城市住房按揭利率出現(xiàn)回調(diào)，放款周期縮短，這將有助于降低房貸成本，吸引更多購(gòu)房者入市。

　　“房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)在2019年將得到改善。”一位中型上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　不過多位地產(chǎn)界人士表示，即使政策出現(xiàn)微調(diào)，也并不意味著嚴(yán)厲的調(diào)控政策就將退出。張大偉表示，從政策預(yù)期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。從近期新華社發(fā)表的署名文章來看，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄。“房住不炒”定位正在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。若本次菏澤調(diào)控松綁政策引發(fā)更多三四線城市跟隨，預(yù)計(jì)將減輕三四線城市房地產(chǎn)商的項(xiàng)目資金壓力，但預(yù)計(jì)一、二線城市仍將維持調(diào)控高壓狀態(tài)。

　　“市場(chǎng)底部尚未到來，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍處于筑底下行態(tài)勢(shì)。”張大偉表示。

　　預(yù)測(cè)：明年房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回暖嗎？

　　兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？新城控股副總裁歐陽捷的看法是，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行無疑是政策方向最為關(guān)注的。盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。房地產(chǎn)的重心在住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)下行三要素來自于投機(jī)客全面退潮、首置客無力購(gòu)房、改善客出現(xiàn)觀望。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會(huì)給穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長(zhǎng)帶來更大的壓力。

　　因此，歐陽捷預(yù)計(jì)，調(diào)控政策會(huì)悄然放松，明年住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)回溫。

　　歐陽捷認(rèn)為，“機(jī)構(gòu)的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會(huì)的信息都會(huì)流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調(diào)研方向本身就是最重要的信息。”歐陽捷的依據(jù)與業(yè)界不少人士看法一致。“市場(chǎng)下行趨勢(shì)不變、壓力增大已是共識(shí)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在6%-6.3%之間。全球經(jīng)濟(jì)同步收縮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或難以獨(dú)善其身。因此，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為重中之重。”

　　58安居客首席分析師張波也認(rèn)為，近兩次的政治局會(huì)議均未提及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策有特定原因。主要有兩點(diǎn)，一方面今年以來的樓市調(diào)控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過程中也充分凈化了市場(chǎng)環(huán)境，目前樓市正處于平穩(wěn)和健康發(fā)展之中；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大以及外部風(fēng)險(xiǎn)的不確定性增強(qiáng)則表現(xiàn)得更為明顯，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響更不容忽視，表面未提及房地產(chǎn)，實(shí)則和房地產(chǎn)存在重大關(guān)聯(lián)。

　　在這種背景之下，歐陽捷甚至判斷，政策放松是大趨勢(shì)，嚴(yán)冬不會(huì)來臨，明年住宅市場(chǎng)將會(huì)回溫。“市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主要問題。限購(gòu)的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。限價(jià)也有放松，一些城市在市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤價(jià)格，釋放高價(jià)地入市，順勢(shì)解決了高端盤堰塞湖問題。部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢(shì)，也會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫。”這是歐陽捷的看法。

　　不過，張波認(rèn)為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，給了市場(chǎng)較大的想像空間，但單從未提及就揣測(cè)未來樓市調(diào)控可能會(huì)出現(xiàn)變化未免太過武斷。他認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)取得明顯的效果，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)已成定局。住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面今年已經(jīng)開始加速推進(jìn)和落地，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的制度正在各城市紛紛落地，地方主體責(zé)任的落實(shí)以及差異化的調(diào)控政策體系的建立都已經(jīng)收到一定成效，雖未在近期政治局會(huì)議重申，但依然會(huì)作為重點(diǎn)在后續(xù)的政府相關(guān)報(bào)告中列示。

　　就未來走勢(shì)，各個(gè)利益主體看法不一。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，調(diào)控政策見底趨勢(shì)明顯。億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議沒有提及房地產(chǎn)內(nèi)容，一方面說明房地產(chǎn)這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)是被管理層所接受的，另一個(gè)方面來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)不會(huì)有過多收緊政策。可以明確這是見底態(tài)勢(shì)。至于調(diào)控未來，張認(rèn)為還是因城施策，城市政策之間的分化可能會(huì)越來越大。