楊德龍：房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)因城施策 不能搞“一刀切”

  最近大家關(guān)注的一個(gè)政策變化是，樓市的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)放松？最近菏澤市調(diào)整了限購政策，取消房地產(chǎn)限購，被市場解讀為打響了樓市政策放松的第一槍，在昨天強(qiáng)勢(shì)刷屏，房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而起，成為這兩天表現(xiàn)最好的板塊之一。

  山東省及時(shí)發(fā)布了聲明，指出不同的城市將會(huì)因城施策而不是“一刀切”，甚至是采取一城一策的措施。因?yàn)楦鱾€(gè)城市的情況不一樣，所以在政策方面不能“一刀切”，要根據(jù)各地城市自身的情況來主控。省住建廳進(jìn)行總體把控，不干涉各個(gè)地方住建部門的具體政策，有的政策需要報(bào)備，有的政策不用報(bào)備。

  其實(shí)在去年中央就強(qiáng)化了房地產(chǎn)調(diào)控以地方調(diào)控負(fù)責(zé)為主，把握兩大原則，一個(gè)是房住不炒，一個(gè)是穩(wěn)房價(jià)，防止房價(jià)破壞上漲。在這兩大前提之下，各個(gè)地方政府自行進(jìn)行調(diào)控。今年確實(shí)有部分城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，比如說之前蘭州取消了對(duì)部分庫存較大的偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購措施，并以限售替代限購，而對(duì)住房供求矛盾突出的主城區(qū)仍然從嚴(yán)實(shí)施限購等調(diào)控措施。廣州針對(duì)雙合同問題，在調(diào)控力度不放松保持房價(jià)穩(wěn)定的前提下，也做了一些調(diào)整，最近對(duì)于一些商服樓房取消了限售。

  房地產(chǎn)調(diào)控主要是為了防止房價(jià)過快上漲，打擊一些炒房的行為，因?yàn)楦叻績r(jià)已經(jīng)成為一些城市留不住人才的原因，也成為很大的社會(huì)性問題。高房價(jià)將會(huì)損害城市的競爭力，但是在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)要對(duì)癥下藥，一方面通過政策措施打擊一些炒房的行為，鼓勵(lì)剛需，包括第一套房和改善性住房。由于房地產(chǎn)價(jià)格最終決定因素還是供求關(guān)系，要想防止房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，就要通過打擊炒作資金減少需求。

  另一方面還要增加樓盤的供給。增加供給一是要增加土地的供應(yīng)量，將更多的土地推向市場開發(fā)，無論是建銷售的住房還是建只租不售的房子，增加供給并推向市場必然會(huì)壓制房價(jià)。對(duì)于開發(fā)商的貸款開發(fā)方面，我認(rèn)為還是要有合理的信貸支持，因?yàn)殚_發(fā)商如果缺資金，沒有資金去拿地開發(fā)新的樓盤，也會(huì)導(dǎo)致很難推出更多的房產(chǎn)。

  其實(shí)決定房價(jià)長期上漲的因素只有一個(gè)，就是該樓盤的地段所在區(qū)域每平方米產(chǎn)生的GDP。在核心區(qū)域的住房無疑有更大的投資機(jī)會(huì)，因?yàn)樵诤诵膮^(qū)域的住房供給有限，比較稀缺，而需求是剛需，這樣在貨幣長期貶值的背景之下，房地產(chǎn)的保值功能依然很強(qiáng)。

  但另一方面對(duì)于一些投機(jī)客炒作比較多的住房，房價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，特別是在嚴(yán)格調(diào)控之下。也就是說買房閉眼賺錢、躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了，大家必須得擦亮雙眼，認(rèn)真的去分析，去比較選擇核心區(qū)域的住房來進(jìn)行投資。

  對(duì)于房地產(chǎn)板塊來說，之前的調(diào)整已經(jīng)非常充分，很多房地產(chǎn)股的估值已經(jīng)跌到歷史的底部，現(xiàn)在有政策放松的預(yù)期。雖然從中央的層面仍然不會(huì)放松，但是一些地方政府根據(jù)自己的情況可能會(huì)局部放松，這會(huì)有利于地產(chǎn)板塊的反彈。

　　（作者楊德龍：前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)）