北京商報記者 陶鳳 彭慧

　　“金九銀十”不再，11月的樓市依舊在低位徘徊。盡管11月土地供應、住宅成交稍有抬頭上漲之勢，但最新公布的70城房價變動數據顯示，成交價漲幅不高，尤其是多個城市二手房成交價均持續下跌。不過，與此同時，房地產投資增速依然保持穩定，開發商拿地熱情并未明顯減退，而在調控政策日益收緊、資金監管力度加碼之際，未來樓市發展或許將面臨拐點。

　　17城二手房價回落

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀11月70城房價變動情況時指出，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅持續下降。數據顯示，11月二手住宅銷售價格上漲0.8%，漲幅比去年同月回落2.1個百分點；1-11月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落12.1個百分點。

　　北京商報記者梳理發現，在70城中，11月二手住宅銷售價格下降的城市有17個，比10月多出4個，其中廈門降幅最大。其中，4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。北京下降了0.6%。

　　同時，北京市住建委數據顯示，11月北京二手住宅共計網簽超過1.1萬套，與10月北京二手房住宅網簽8879套相比增加2324套，環比上漲26.2%，同比增長32.1%。11月北京二手房成交量雖小幅回升，但成交均價仍繼續下降。總體來說，二手房市場正處于交易量平穩、價格穩步回落的軌道。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，10-11月統計局公布的70大城市房價最大的特點是，二手房價格出現了明顯變化。“從二手房價格看，全國房價的拐點已經出現，已經連續兩月出現超過10個熱點城市二手房價格下調的情況，這也是最近四年來首次。”

　　“實際上，相對于新房，二手房價會更客觀反映出市場走勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，當前很多業主急于拋售，因此會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響，類似預售證的備案價審批等，所以價格相對來說會比較堅挺。

　　張大偉也透露，當下市場二手房價格更具代表性，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經過半，北京、上海二手房市場成交占比已經超過市場總成交的80%。

　　投資熱情不減

　　對比房價降溫態勢，房地產開發投資卻依舊維持了一貫的熱度，暫未出現明顯降溫。國家統計局此前發布的數據顯示，1-11月，全國房地產開發投資超過11萬億元，同比增長9.7%，增速與1-10月持平。其中住宅投資78027億元，占房地產開發投資的比重為70.9%。

　　嚴躍進指出，上述數據表現了兩個特征。第一是開發投資數據和預期一致，從兩位數開始回落到個位數的水平。第二是受益于拿地和新開工等數據，開發投資數據總體上還是表現相對活躍的態勢。

　　“11月開發投資數據表現略好于預期，實際上近期財政部發布的土地出讓金等數據也表明，雖然各地土地流拍和房企降價，但是土地出讓金收入反而有較大的增幅。”據嚴躍進分析，到了11月很多房企的融資計劃都被通過，這些都利好開發投資數據保持相對堅挺的態勢。

　　北京商報記者通過梳理發現，全國房地產企業土地購置正平穩回落，地價漲幅放緩。國家統計局數據顯示，1-11月，房地產開發企業土地購置面積約2.5億平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月回落1個百分點；土地成交價款超過1.3萬億元，同比增長20.2%，增速回落0.4個百分點。

　　根據房地產企業土地購置面積和土地成交價款推算，今年1-11月，全國房地產企業拿地平均地面單價為5428元/平方米，比上年同期增加267元，上漲5.2%。從各月地價漲幅的走勢來看，2018年地價漲幅整體呈持續回落態勢，7月以來地價漲幅均在10%以內。

　　調控政策仍難松綁

　　58安居客房產研究院首席分析師張波此前在接受媒體采訪時指出，在經濟政策穩定的大背景下，11月中國房地產行業也保持了一定的穩定性。從量價來看，全國樓市整體進入下行通道，住房向理性居住需求回歸。

　　據了解，包括北京、廣州、南京等地在內，臨近年底，多個一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應小高潮。

　　張大偉指出，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高，因此預計2019年一二線土地市場成交依然將維持在高位。不過，由于房企資金壓力較大，且最近信托等資金監管嚴格，導致房企對總價較高的地塊相對謹慎，對非優質地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價率有所降低，流拍狀況時有發生。

　　北京商報記者發現，11月商品房新開發面積也出現意外回升。數據顯示，1-11月全國商品房新開工面積超過18億平方米，增長16.8%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積超過13億平方米，同比增長19.3%。

　　國信房地產信息網發表評論分析認為，在房地產各項指標增速均有所放緩的背景下，房地產新開工面積卻出現意外回升，其背后原因耐人尋味，從房屋類型看，商業營業用房和辦公樓新開工面積均出現較大幅度上漲，不排除是企業為規避土地閑置政策而采取的臨時性措施。未來商品房新開工面積走勢仍待觀察。

　　另外，1-11月，全國商品房平均銷售價格為8715元/平方米，同比上漲10.6%，漲幅提高0.5個百分點。從商品房均價漲幅來看，房地產調控政策依然難以松綁。

　　上述評論還指出，與2017年相比，2018年全國商品房平均價格漲幅明顯提高，房地產調控仍是任重而道遠，在宏觀經濟形勢復雜多變、房地產市場期待政策放松的背景下，調控仍需保持定力，堅持“房住不炒”和“因城施策”的政策總基調，不可輕易改弦易幟。