征空置稅是糟糕的主意 解決不了高房價問題

　　作者：黃有光

　　近來，是否應該對空置的房產征稅成為熱門話題。在討論空置稅的合理性之前，先看看空置的嚴重性。

　　中國的房產空置情形應該很普遍，空置率比多數國家的大。但嚴重性好像被高估。第一，一個經常被引用的IMF 2015年的數據，說中國全國的空置面積達10億平方米。如果這不是被嚴重低估的數據，則表明空置率并不高，因為不超過總面積的2%。

　　當然，有大大超過這個數字的空置率估值，例如以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準，根據報道，國家電網的空置率調查結果顯示，“2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉村房屋空置率為14.3%”。這些數字本身不低，但比多數人預計的低。其次，根據用電的空置，包括合理的空置，例如旅行、維修、待售等情形。還有，中國有比較特殊的為孩子將來讀書與結婚而買房的情形，也大量增加非投機性的空置。

　　人們要打擊的“不合理”空置，主要是針對投機炒房，持有而不住、不租、不售。這類空置，應該是大城市的空置率比較大，而這與上述數據相反。大城市的空置率，比中小城市的小，比農村的更小。這似乎說明，真正“不合理”的空置，并沒有太嚴重。不過，更明確的情形，需要更多資料，包括農村有一些不同的空置原因。

　　對于那些真正“不合理”的空置者，他們也不是永遠持有，永遠不售賣，他們只是待價而沽。這比較像在A地以低價買入，到B地以比較高的價格賣出的投機者，或是在夏天買入低價水果，等到秋冬天以比較高的價格賣出一樣。可以論證，如果這些投機者的活動是賺錢的，也是提高社會效益的。【詳見A.P． Lerner， The Economics of Control 或將由劍橋出版社出版的拙作Markets and Morals： Justifying Kidney Sales and Legalizing Prostitution， ch.14。】

　　這些投機的空置者，為何不在等待的期間出租房子，賺更多錢呢？這有各種原因，包括出租的房子折舊可能比較快，轉手靈活性比較低，出租有各種費用和麻煩。這些問題往往又被偏袒租客的法律所加大。例如，我的一位在新加坡有房地產的朋友對我說，如果房客讓太多人居住，超過法律規定，房東有法律責任，甚至可能被罰坐牢。再如，我女兒曾經以房子有蟑螂（其實幾乎所有房子都有，包括我們在墨爾本自己居住的房子）的“理由”，就輕易在租賃合約還沒有到期時，不必交罰款而終止合約。這類保護“弱者”一方的法律，其長期作用，往往是是雙方都損失，不如在個別政策上，采用效率掛帥，而在整體平等政策上加大力度。【詳見拙文：Ng， American Economic Review 1984，或拙作《從諾獎得主到凡夫俗子的經濟學謬誤》，復旦大學出版社，第4.7節。】

　　如果投機者造成價格的過度波動，可能會有不良效果。然而，如果房價有大量的泡沫，房價的上漲不可持續，則在房價泡沫破裂后，投機者也會損失。如果你正確地認為當前房價有很大的泡沫，其實你可以大量獲利。你可以在泡沫破裂之前，把房子賣掉，如果需要，可以租房子。如果房價將會下降，現在的租金，比起房價，肯定大大偏低。即使還沒有房子的人，也可以租房而不買房，等房價泡沫破裂后才買。當然，當前房價是否有大量的泡沫，見仁見智。筆者傾向于認為沒有大量泡沫。

　　筆者強烈支持大量征收環境污染稅，也支持對富人多征稅，多幫助窮人。如果能夠多征收富人的稅，看來并沒有征收空置稅的合理原因。與污染不同，空置本身并沒有對他人造成損失。他不要租房的麻煩，房租的損失是他自己承擔，他的選擇是他的權衡，看不出有干涉的理由。不過，如果不能夠多征收富人的稅，而以空置稅作為對富人征稅的方法，則可能有些合理性。但這點的重要性應該不大，一方面空置的嚴重性，如上所述，不是很大；一方面應該能夠有對富人征稅的方法。

　　征收空置稅，短期會增加人們把房子提供出租，有進一步減低租金的作用；也減低人們炒房的意愿，短期也有減低房價的作用。但長期則減低將來的房子供應，如果現在房價實際上并沒有泡沫，則可能反而增加長期的房價。因此，長期而言，要遏制房價太高，主要依然應該是增加供應。

　　（作者為新加坡南洋理工大學教授、澳大利亞社會科學院院士、牛津大學Global Priorities Institute咨詢委員）