投資房地產(chǎn)就是買房子？錯(cuò)！不能再繼續(xù)投資房地產(chǎn)？錯(cuò)！自住房不算投資？錯(cuò)！神馬，全都錯(cuò)了？！那房地產(chǎn)該怎么投？有“大炮”之稱的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)在諾亞財(cái)富鉆石年會(huì)上，與諾亞客戶深度交流未來地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo)。

以下觀點(diǎn)由諾亞財(cái)富根據(jù)任志強(qiáng)演講整理：

房地產(chǎn)天生就是投資

投資開發(fā)商，還是投資房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)投資，這個(gè)概念其實(shí)指向兩種不同的投資方式：一種是指購買房地產(chǎn)基金，這種方式其實(shí)投的是房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種是指購買房產(chǎn)，這是投資土地上的那個(gè)房子。

第一種購買房地產(chǎn)基金的投資方式，投資的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而投資房地產(chǎn)開發(fā)商真正投的是一個(gè)生產(chǎn)過程，而并非房地產(chǎn)。開發(fā)商是一個(gè)城市建設(shè)的組織者，我們常?？吹接行┟襟w說房地產(chǎn)開發(fā)商是重資產(chǎn)，這其實(shí)搞錯(cuò)了，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的報(bào)表上沒有重資產(chǎn)，幾乎所有的房子都在流動(dòng)資金的范圍之內(nèi)，或者在生產(chǎn)建設(shè)的過程范圍內(nèi)，在庫存范圍內(nèi)，房子賣完了之后就什么都沒有了。比如萬科，到十月份為止，其2015年的銷售額大概有兩千億，但它的報(bào)表上幾乎沒有重資產(chǎn)。而萬達(dá)的模式就不一樣，它帳上大部分是固定資產(chǎn)，所以萬達(dá)模式屬于開發(fā)商的重資產(chǎn)模式，而萬科模式屬于開發(fā)商的輕資產(chǎn)模式。

另外一個(gè)例子是北京國貿(mào)。國貿(mào)到現(xiàn)在為止大概有120萬到130萬的平方米的建成面積，還有國貿(mào)四期在建中。但這個(gè)項(xiàng)目從開始到現(xiàn)在一平米也沒賣過，現(xiàn)在的市值大概一千三百多億。就是這個(gè)不到一平方公里的土地上的房子，現(xiàn)在的市值卻和營業(yè)額已經(jīng)超過兩千億的萬科差不多。

我們可以明顯看到這兩個(gè)差別，一個(gè)是每年賣兩千億房子公司，另外是一個(gè)持有物業(yè)、只做經(jīng)營的公司。前者已經(jīng)建了幾千幾萬平方米的房子，而只持有120萬平米的房子的后者，其市值和萬科差不多是一樣的。所以投房地產(chǎn)和投開發(fā)商是兩回事，人們通常所說的房地產(chǎn)投資，其實(shí)更多的是指投資房產(chǎn)。

置業(yè)是中國傳統(tǒng)的投資行為

傳統(tǒng)上中國人把置業(yè)叫做家族的投資。比如，故宮就是皇家家族的投資，明清兩代中它每年都在不斷地?cái)U(kuò)大和建設(shè)；再比如喬家大院，也是經(jīng)過了幾代人的努力才有了今天每年有四百多萬人群參觀、經(jīng)濟(jì)收益非常大的喬家大院。可以看到中國人在過去的私有財(cái)產(chǎn)這時(shí)候變成了一個(gè)巨大的投資。擁有房產(chǎn)和擁有黃金是中國人幾千年來的投資方式，對于安土重遷的中國人來說，房子更是重中之重。

私人自住房也是一種投資

有的人說：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投資呀？我沒有辦法投資。”這是非常錯(cuò)誤的概念。大家可以看看，除了房子以外，還有什么東西能夠成為擁有巨大杠桿作用的金融工具？比如說要按揭貸款買黃金，這是不可能的事情。

房地產(chǎn)在世界各國都是金融工具，私人自住房也是一種投資行為。我們買房子，像在早期的時(shí)候就是用20%的首付獲得了80%的杠桿率，而這80%的杠桿率有二十到三十年的周期。這個(gè)杠桿作用實(shí)際上在貨幣貶值的過程中產(chǎn)生了一個(gè)巨大的收益。

很多人認(rèn)識(shí)不到，貨幣其實(shí)是一個(gè)貶值的過程。十年前的一塊錢已經(jīng)不值一塊錢，三十年前我們大部分人的工資只是四十多塊錢，但是當(dāng)時(shí)四十塊錢已經(jīng)能夠維持一家三口人的基本生活，但是今天的四十塊錢只能買一兩個(gè)蛋糕。如果把二十年后、三十年后的錢拿到今天花，可能就賺了錢了。這個(gè)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做鎖定未來收入流。

一個(gè)人不會(huì)知道他未來的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能賺多少錢，更不能去預(yù)期二三十年后一個(gè)月的工資是多少。如果我們現(xiàn)在按平均每六年到七年工資收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味著什么呢，意味著你的生活水平并沒有大幅度地提高，因?yàn)樨泿刨H值了，可能貶值都在翻倍。所以說，貨幣貶值和貶值翻倍的過程中，按揭貸款至少能把未來收入的一部分鎖定，而房子是鎖定未來收入流最好的辦法。

中國人房屋需求在哪里？

中國現(xiàn)在到底還有沒有住房需求？我們從住宅需求、辦公需求和商業(yè)需求來看。

住宅需求

家庭分裂速度越來越快，人口聚集效應(yīng)明顯是住宅需求不斷提高的兩大因素。家庭分裂最簡單的意思就是一個(gè)家庭有幾口人。1985年，我們國家平均一個(gè)家庭有3.74個(gè)，而現(xiàn)在上海大概平均每戶家庭只有2.62人，中國所有城市的數(shù)據(jù)是每戶家庭2.84人，城鄉(xiāng)一起統(tǒng)計(jì)則是每戶家庭3.02人，家庭實(shí)際上越來越縮小。我們過去講究大家庭，越大越好，現(xiàn)在是小家庭，越小越好，現(xiàn)在城市里一個(gè)人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一個(gè)房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用戶需求越來越多。而且家庭分裂速度越來越大，我們大部分地方都在城鎮(zhèn)化，社會(huì)也在老齡化的過程中，家庭分裂速度在這些過程中對住房需求的提升是越來越高的，而不是越來越低。

人口聚集效應(yīng)，就是當(dāng)人口在逐漸向城市聚集的時(shí)候，對住房要求也越來越高。有人擔(dān)心我們會(huì)出現(xiàn)像日本20世紀(jì)90年代之后出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，但是日本出現(xiàn)泡沫的背景是其城鎮(zhèn)化已經(jīng)超過了70%，中國城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)還將持續(xù)二三十年，這個(gè)區(qū)別還是很大的。

辦公需求

從辦公需求來看，寫字樓的發(fā)展速度實(shí)際上是從第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口向第三轉(zhuǎn)移的速度決定。當(dāng)哪個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)比重迅速提高的時(shí)候，它對寫字樓的需求也就越高。現(xiàn)在北京每年第三產(chǎn)業(yè)所占比重提高2~3%，每提高一個(gè)點(diǎn)就要100萬平方米的寫字樓，3%就是300萬平方米，所以租金是越來越高。

商業(yè)需求

商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施必須和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的變化相匹配。比如說沃爾瑪，這種大倉庫式的銷售是因?yàn)榧依镉斜?，有冰箱意味著消費(fèi)者可以一次性地買更多的食物?，F(xiàn)在電商出來以后也會(huì)影響部分實(shí)體銷售，但實(shí)體銷售在一些消費(fèi)習(xí)慣沒有改變的地區(qū)依然還是有效的。

房地產(chǎn)投資的多元化

如今我們所處的一個(gè)大背景是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是不可避免的，城鎮(zhèn)化帶來了高工資和高房價(jià)的局限，這具有兩面性。對于房地產(chǎn)投資來說，應(yīng)該關(guān)注到城鎮(zhèn)的活力吸引著人口的流動(dòng)，而人口的流動(dòng)帶動(dòng)了財(cái)富與能力的轉(zhuǎn)移，城市競爭環(huán)境帶來勞動(dòng)者收入水平的提高，高房價(jià)又在不斷地調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留下優(yōu)秀的、更具有競爭優(yōu)勢的、擁有較強(qiáng)購買能力的人群。

在這個(gè)過程中，我們已經(jīng)可以看到投資的多元化。首先是房地產(chǎn)投資向更多的服務(wù)轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)投資不僅僅是指買一個(gè)住房，還有商業(yè)寫字樓，有教育和醫(yī)療。當(dāng)更多類似于對健康、醫(yī)療、教育的依賴性存在的時(shí)候，地產(chǎn)投資的變化會(huì)越來越多了。我們知道市場上有幾個(gè)基金已經(jīng)在大量地收購舊的寫字樓，還有醫(yī)院等等。

其次，房地產(chǎn)投資多元化體現(xiàn)在向中心集中。對比各國的情況，大多數(shù)國家都是從中心城市開始向外延擴(kuò)大，比如現(xiàn)在的北京、上海等。但是像澳大利亞這樣地廣人稀的地方，城市發(fā)展已經(jīng)向市民集中，推動(dòng)向市民集中的力量越來越大。

第三，新舊之間的轉(zhuǎn)換非常明顯。最初開發(fā)商都以建立新房為主，但我國一些城市二手房的交易量開始超過一手房，而逐漸的變化趨勢是二手房的投資收益會(huì)高于一手房，舊樓改造、舊建筑群的轉(zhuǎn)型等項(xiàng)目會(huì)越來越具有投資價(jià)值。

此外，無產(chǎn)權(quán)的置換在市場中優(yōu)勢明顯。目前中國在有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)競爭中，無產(chǎn)權(quán)部分的交易最高。我國1995年以前的建筑，大部分是只有產(chǎn)權(quán)證，而沒有產(chǎn)權(quán)年限，只要能收購這些房子加以改造、轉(zhuǎn)型，是一個(gè)非常巨大的投資機(jī)會(huì)，而市場上這樣的情況也會(huì)越來越多。

還有一個(gè)有意思的情況是越來越多的中國人把大量的投資放到海外去購買舊房，這主要是金融工具的作用。在市場化的過程中，金融工具實(shí)際上決定著房地產(chǎn)投資的成敗，其實(shí)就是利率的高低所帶來的投資機(jī)會(huì)。

如果歌斐能夠組織大家的資金對舊樓進(jìn)行收購，最后產(chǎn)生的收益也許遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在對新樓的收購。新樓和舊樓不是一個(gè)區(qū)分度，因?yàn)榕f樓大部分位于里面（指原有城市的市中心），而新樓大部分位于外面（指城市發(fā)展，市中心遷移）所以，在舊城改造逐漸向新城遷居的過程中會(huì)產(chǎn)生一些新的投資機(jī)會(huì)。