經濟觀察：告別“公攤”計價 中國房價會漲嗎？

　　中新社北京2月24日電 (記者 龐無忌)中國住房和城鄉建設部日前發布《住宅項目規范(征求意見稿)》，其中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的說法引發輿論關注。有聲音認為，這樣會導致房價大幅上漲。但多位專家指出，一方面文件尚在征求意見階段，與實際落地還有一段不小的距離，另一方面，使用套內面積交易僅涉及計價方式的調整，只會導致兩種不同口徑的房價數據不可比，不會影響市場交易的實際價格，更不至于引發市場波動。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，后一部分被人們簡稱為“公攤”。一般而言，商品房大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井等計入公攤面積。中國2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。但在實際交易中，除重慶等個別城市外，人們買房大多是以建筑面積計算房價。

　　公攤面積計價的存在容易讓人產生“買了100平方米的房子實際獲得70平方米”的感受。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，除了容易誤導消費者外，公攤面積不像室內面積那么容易量出來，業主并不知道實際的公攤面積是多少。小區內所有業主公攤面積之和可能大于實際總公攤面積，這其中暗含很大的灰色空間，容易導致糾紛。加之，包含公攤面積的衍生費用計算存在不合理現象。如暖氣費的計算方式包含了樓梯、過道等。精裝房可能存在公共區域裝修成本分攤的問題。此外，房地產交易稅收也以建筑面積征收，包含了不被使用的公攤部分。

　　因此，將公攤面積計入房價引起不少消費者的吐槽。但是，許小樂強調，有問題的不是公攤面積，而是衍生費用的計算方式。

　　事實上，適度的公攤能夠增加小區居住舒適度。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護成本，而過低的公攤部分則意味著公共配套設施的不完善。

　　因此，以套內面積計價這種“所見即所得”的方式，可以杜絕公攤面積不透明的問題，增加交易信息對稱性，也可以避免消費者在衍生費用方面產生糾紛，完善房地產稅費管理，有利于維護消費者的利益。

　　那么以套內面積計價是否會推升房價？

　　中原地產首席分析師張大偉指出，是否按套內面積計價對于購房者實際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例，實際住宅套內面積是141平方米，增加公攤后變成173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價也從套內的每平方米10.8萬元(人民幣，下同)變成8.8萬元，降低了19%。以公攤計價，房價看似降低了，實際上買房者付出的購房款總額并沒有降低。

　　許小樂也表示，決定房價的是供需關系，不是計價方式。房價的計價方式變化只是造成不同口徑數據的不可比，并沒有改變市場價格。

　　值得注意的是，這項調整對開發商未來建房可能會產生影響。張大偉表示，目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商會受到影響。而未來如果開發商為了增加套內面積過度擠壓公攤，會導致社區品質下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

　　許小樂指出，目前上述文件尚處于征求意見階段，到真正實施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統計制度、稅收制度、物業收費等問題。比如，要做好房價統計數據的可比性銜接，調整普通住宅和非普通的劃分標準等等。因此，不必對上述政策做過度解讀。