文／陳博

　　“過往很多資產運營商、包租客在承租方面比較激進，只要寫字樓物業一放出來，經常都會被‘二房東’拿下，導致寫字樓市場上的成交比較活躍，而且他們在做完升級改造之后，基本都會提升租金，促使租金也呈現虛高態勢。”近日，中原地產代理（深圳）有限公司寫字樓部董事總經理范進佳告訴經濟觀察報，上述情況正在發生變化，目前整個深圳寫字樓市場的形勢不太樂觀，自2018年5月開始，“一批P2P企業爆雷、部分債券違約，深圳寫字樓物業空置增加”。

　　范進佳觀察到，作為金融企業聚集的核心辦公區，因辦公及商業配套相對成熟，深圳福田中心區的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開始，該區域的空置率突然大幅提高，現在達到12%-13%，基本上區域內的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應的，過往大包租公司旺盛的深圳甲級寫字樓市場，退租跡象開始冒頭。“特別是2018年10月以后，資產運營商與包租‘二房東’，由于承租面積較大，退租的影響也更大。”范進佳表示。

　　甲級寫字樓退租趨顯

　　戴德梁行發布的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告指出，市場需求回落，擴租及新租需求較為謹慎，部分包租及金融行業出現較大面積退租的情況。

　　典型案例當屬深圳第一高樓平安金融中心，2018年6月一次性退租10層樓，退租面積共計3萬平方米。平安不動產回復經濟觀察報稱，上述10層樓的租戶原本想將其總部、主要業務遷入深圳，后因自身發展原因未能實現，并導致欠租違約，平安不動產主動將其清退。

　　按照平安不動產的說法，目前市場對這10層樓反響積極，已經有意向客戶主動洽談，平安不動產正在溝通、選擇中。另外，樓內原有客戶因業務發展需要已擴租了很大一部分，實際投入市場選擇的面積不足一半，且這部分投入面積相對于平安金融中心118層的體量而言，并無沖擊。

　　陳旭（化名）在深圳一家投資公司負責寫字樓物業租售、運營板塊，他向經濟觀察報透露，平安金融中心的這10層樓，背后是一個包租“二房東”，當初租下物業的時候就沒有進行長遠規劃。因資金鏈出現問題，中途曾試圖轉手給其他運營商。“他們找過我們公司，但我們對這種物業評估很謹慎，再三考量后，沒有接手。”

　　陳旭說，平安金融中心這個標的，無論從硬件還是軟件看，運營條件都很優越。但整個項目除去平安自用的樓層外，對外出租的供應量還是比較大。這種租金在300元/平方米以上的寫字樓物業，一旦供應量較大，出租的難度也相應提高。

　　陳旭所在的投資公司，主營業務囊括房地產開發、資產定向投資、資產運營、資產并購重組幾部分。在寫字樓領域，目前他們已經包租并運營了廣州、深圳等共計15萬平方米的物業，屬于傳統意義上的包租運營商。“我們公司承租的物業面積都比較大，一次大概超過1.5萬平方米，也就是6-8層樓。”他稱。

　　陳旭介紹，在選擇承租標的上，包租運營商考慮的第一點一定是地段，寫字樓本身的地域性特征比較明顯，選址必須限定在大商圈里，否則租戶群體范圍太窄。比如選址科技園，進駐的租客就多是科技企業；選擇CBD，更多的租客是金融企業。

　　此外，對寫字樓物業進行評估也是重要一環。一般來講，寫字樓標的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過多改造成本；軟件方面的物業管理水平也必須較強，這樣一來租金大概能比周邊同類溢價10%-20%。

　　陳旭的公司很少選擇分散性租客較多的標的。一棟寫字樓一旦散客過多，租金體系就不好把控。“一般我們會選擇跟開發商或大業主合作，對外招租的客群結構也會跟他們錯開，否則就變成搶客競爭關系。”

　　大包租客的稀薄利潤

　　廣州、深圳兩地的寫字樓市場里，諸如陳旭公司這樣的大包租客并不在少數。

　　“過往如果寫字樓所在的區域是非核心區，本身比較難招租。這樣的大包租客一次性承租并自行運營，開發商是歡迎的。”戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端舉例說，深圳后海總部基地，之前處于培育期時，一些拿下總部基地但不擅長運營的開發商，會選擇一次性放租給包租客。

　　然而，這種逐漸昌盛起來的寫字樓“二房東”生意，自2018年下半年開始，陸續有企業退場。

　　“我們公司在2018年下半年也做出一些調整動作，比如短期內調整租賃條件，并下降租金水平，盡最大努力提高出租率。”陳旭告訴經濟觀察報，除去裝修投入、運營投入以及其他投入，大包租公司賺取的利潤很薄。

　　事實上，與近兩年風生水起的聯合辦公行業相似，寫字樓大包租客的這門生意，也是通過切割空間、裝修改造之后，再與其他服務打包出租，賺取差價。

　　兩三年前承租下的寫字樓物業，租金成本相對較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場價相比大概低10%。陳旭表示，這是批發價和零售價的差別，比如一棟寫字樓對外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價格大概是180元/平方米。

　　租金成本逐漸上漲的同時，以往這種寫字樓包租模式，裝修成本并不大。但陳旭說，從2018年開始，租客對寫字樓物業的更加挑剔，他們公司的裝修投入與聯合辦公的差距也正在拉近。現在，他們公司包租的寫字樓物業，裝修成本達1000元/平方米，運營成本（包括人工成本、對外渠道費用、平時維護支出）大概占據整體投入的5%-8%，其中，推銷成本是最重要的一環，渠道代理費至少是一個月租金。

　　包租物業與聯合辦公的不同之處在于，聯合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計算租金；而包租的切割面積會更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對外租金通常以面積計算，根據市場波動程度調整定價。

　　范進佳觀察，一般包租物業的對外租金會比原寫字樓直接招租租金高10%-20%。不過，陳旭指出，如果寫字樓市場不好，運營商會調低預期值，以拉高出租率。

　　“裝修成本和運營成本分攤之后，大概4-5年才能回本。”陳旭和團隊在實操過程中制定了一套收益率的測算標準，從租下物業開始就根據經驗、出租率和整體成本進行核算，他說，包租生意的收益率跟聯合辦公差不多，前五年大概可以達到10%-15%。“不過，我們的出租率其實比聯合辦公更高，平均80%-90%是沒有問題的。”根據陳旭的經驗，通常出租率要達到70%以上才有盈利的可能性。

　　租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來自于業主給出的免租期。免租期按照標的體量大小來確定，如果體量夠大，免租期可以達到半年，較小也有3-4個月的免租期。一旦能盡快出租，較長的免租期也是盈利的重要來源。

　　判斷包租生意是否成功還有一個標志，就是營業后現金流的回正周期。陳旭說，以承租時與開發商談定的免租期和各項商務條件為準，通常這種包租的現金流回正需要8-10個月。

　　資金實力不強的“二房東”只能退場

　　“寫字樓包租基本過了暴利時代，已經變成一門長線慢運營的生意。”陳旭判斷。

　　與聯合辦公前期資金更多依靠估值、投融類機構有所不同，按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機構進行融資，年化利率至少達到10%。但寫字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場出現變動，出租率下降，租金也會下調，金融機構往往不愿意提供貸款。“包租公司的資金大部分來源于自有資金。”范進佳表示。這也意味著，這門生意存在著優勝劣汰，在經濟周期下行時，一些資金實力不強的“二房東”只能退場。

　　在陳旭看來，只有資金實力比較強或者有閑置資金的企業，才能做包租這個事情。“到了2018年，這種包租生意的準入門檻更高了，不光需要資金實力，還需要運營能力。幾年前幾乎有錢就可以進來，但現在那種粗放的包租時代已經結束。”

　　陳旭和團隊在過去一年的操盤中發現，寫字樓的租賃需求還在，盡管金融企業需求回落，但其他行業像貿易、電商、創新型企業等需求填補了進來。

　　科技類企業成為支撐深圳寫字樓新增需求的主力——這也是戴德梁行在2018年第四季度報告中的結論，具象表現是深圳南山科技園及后海片區在科技類企業旺盛需求的支撐下，新項目得以快速消化，南山區寫字樓的平均租金環比上漲6%至241.03元/月/平方米。

　　不過，按照戴德梁行提供的數據，2018年深圳甲級寫字樓新增供應量達70萬平方米，總存量達到498.8萬平方米。2019年這種高供應量的趨勢將持續，全年將有超過190萬平方米的新增供應入市。

　　“甲級寫字樓的存量增加明顯，市場短期內不一定消化得了，所以2019年可能出現租金回落、空置率上升的趨勢。”范進佳表示。

　　寫字樓的大包租客正面臨新一輪洗牌。“我們還會堅持下去。”陳旭表示，寫字樓市場也是個生態圈，租客各種類型都有，一旦市場下行，空置率提高，只要愿意調低預期值或者直接下調租金，總會吸納到租客的。