近年來，人口紅利枯竭對中國經濟發展影響的話題越來越熱。從數據上看，中國的人口紅利確實在下降，而基于傳統經濟發展模式下的中國經濟，必將受到影響。站在當前的時間窗口上分析中國的人口問題，具有非常明確的現實意義。我們可以從人口結構性變化的角度解釋中國經濟增長的原因，同時預測對未來經濟社會發展帶來的挑戰。

　　人口結構的變化、經濟模式和新技術的創新，又會產生“新的人口紅利”，可能孕育出新的發展機會和發展模式，并可能產生更加巨大的經濟發展動力。同時，與人口結構有密切關系的房地產行業，也面臨著新的挑戰與機遇。

　　傳統人口紅利呈下降趨勢

　　數據顯示，中國人口數量從1949年的5.4億快速增長到2015年的13.7億，根據聯合國人口署的預測，中國人口在2030年將達到14.5億的峰值，隨后開始下降。

　　目前，中國主流人群處在39-54歲之間，為主要勞動年齡人口，這一群體決定了目前及未來中國經濟結構的各項主要特征。需要注意的是，2022年以后，中國主流勞動力人群將開始到達退休年齡并逐步退出勞動力市場。

　　中國人口總和生育率的下降一定程度上符合人口再生產規律。隨著收入水平上升，人口自然增長率先升后降呈倒“U”型，由此可見到達頂點之后就是人口的減少。

　　按照我國統計數據來看，2014年60歲以上人口占比14.4%，64歲以上占9.1%，分別比2000年提高4.4、2.3個百分點。國際標準，老齡化社會的界定是一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%。按照此標準，中國于2001年進入老齡化社會。

　　從勞動年齡人口的增長來看，年齡的15-59歲、15-64歲的勞動年齡人口在2012、2016年第一次出現下降，意味著傳統意義上的人口紅利逐漸消失。按照之前中國勞動力60歲退休制度，2012年15-59歲勞動年齡人口開始下降，標志著中國人口紅利開始消失。

　　由于我國近幾十年的勞動密集型經濟模式，以低人力成本為優勢。傳統人口紅利減少，會導致勞動力短缺現象增加，提升企業用工成本；隨著勞動力從農業向非農產業轉移速度減緩，也將在一定程度上抑制資源配置效率提高的速度。

　　如果按照現在人口增長率，預計未來15年，特別是2021~2030年，我國人口發展將步入關鍵轉折期。既面臨諸多問題和潛在風險挑戰，同時繼續存在勞動力總量充裕、仍處于人口紅利期等有利條件，統籌解決人口問題、最大限度地發揮人口對經濟社會發展的能動作用，仍有較大的回旋空間。

　　傳統人口紅利下降激發“新人口紅利”發展

　　傳統的人口紅利下降不完全等于人口紅利消失。這意味著人口結構或勞動力結構的變化，依靠勞動力“數量”的發展將越來越轉向為依托勞動力“質量”的發展。

　　因此，在勞動年齡人口總量下降和結構老化的趨勢下，切實提高出生人口素質，全面提升勞動力質量，努力挖掘各年齡段人口潛能，將成為為經濟社會發展提供有效人力資本支撐的關鍵，傳統的人口紅利將逐步轉變為人才紅利。

　　首先，要提高新增勞動力供給質量。加快完善國民教育體系，2020年普及高中階段教育，勞動年齡人口平均受教育年限進一步提升。

　　其次，提高現有勞動力供給質量。比如提升農村勞動力就業能力，構建有效的新型職業農民培育制度體系，加快推動傳統農民成為新型職業農民。

　　此外，當前我國發展正面臨著動力轉換、方式轉變、結構調整的繁重任務。相比之前主要受人口、資源、資本等傳統生產要素拉動的工業化進程，各行各業的技術技能及創新型人才，正在成為驅動經濟增長和社會進步的重要因素。

　　基于中國人口的現狀，我國應加大人力資本方面的投資，從教育和培訓環節實現人力資本與產業結構的更好結合，促進勞動生產率提高。同時，著力消除勞動力流動的各種制度障礙，實現勞動力資源的合理配置，挖掘勞動力供給潛能。另一方面，國家鼓勵創新，向用人主體放權，為人才松綁，充分釋放人才的創新創造活力。

　　人口紅利的下降對房地產的影響

　　人口結構變化對城市的影響表現在流入流出差的數據上。在可以預見的未來，只有少數的特大城市、超一線城市能夠持續獲得人口的流入，而大多數中小城市人口將出現零增長甚至負增長。一些小型城市可能會出現凈流出。

　　人口是發展的基礎，沒有人口基礎，新設立區域的配套設施很難完善，在這個城市中的人會變得更加不愿意去到這樣的地方，而原來已經去到這個地方的人會更加傾向于回到城市中心。當一個城市的人口開始回歸，我們會發現城市的發展會在某一個地方停下來，這時會形成城市邊界。

　　隨著城鎮住房飽和度的臨近，置業人群達到峰值，房地產發展方式不再可能只是通過增量擴張的方式發展。此時需要更多的從存量運營角度挖掘新的需求。

　　一方面，需要調整已開發的用地和已建設的房屋用地規劃、建設規劃，重新發現它的新的價值。