文／葉檀  

　　房價漲不漲，主要看廣義貨幣發行量M2。

　　截止2016年的26年時間，廣義貨幣發行量增長了101倍左右，房價上漲了幾十倍。過去二十年，房地產是緊跟廣義貨幣發行量的最大宗投資品——我是光，你是影；我是風兒你是沙。

　　截止2016年，房地產起到了極大的作用。

　　1、大量的貨幣找到一個沉淀池，避免惡性通脹，要不然食品飲料房租不知道會漲到什么地步。

　　2、投資者手里握著房地產，享受資產溢價的快樂，對沖貨幣貶值的風險，享受經濟增長的紅利。房地產造假難度高、信用比股市好，成為超過股市的大宗投資品種。

　　3、地方政府靠著房地產開展基礎設施，建新城，上下游相關行業靠著房地產熱興旺發達。高房價是另一種地方稅。

　　到2016年，M2出現逆轉，房地產不再發光。

　　11月13日，央行公布最新數據，截至10月末，廣義貨幣（M2）余額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速創下歷史新低。10月份社會融資規模10400億元，新增人民幣貸款6632億元，均不及預期。

　　翻譯成大白話，注水少了，市場變得干乎乎的。不要說房地產，想想連國債收益率都創新高，說明貨幣證券市場已經恐慌到一定地步，房地產市場明年也會進入恐慌。

　　8.8%的M2增速，突破了27年來的歷史新低！一次突破新低，再次突破新低，易如反掌。這就像突破了一次做人的底線，繼續突破就容易得多。

　　貨幣進入穩定期，意味著房地產也將進入穩定期。今年以來，M2增速逐級下降：今年1到4月增速在10%以上，5月份以后，降為個位數，而且逐月震蕩走低，跟以前廣義貨幣動輒兩位數以上的增長不可同日而語。只要M2在兩位數以下，房地產回到黃金時代難上加難。

　　另一個數據是，居民貸款下降，主要反映房貸熱度的居民中長期貸款一路下行。10月，居民中長期貸款月新增量環比少增1076億，同比也少增1181億。

　　居民長期貸款下降只有兩種可能，或者居民不買房子了，或者買房子不能貸款了。無論哪一種，對房地產市場不算什么好消息，房地產杠桿下降，那些人精似的炒房者，怎么還會進入房地產市場？

　　今年短貸暗度陳倉，換個玩法進入房地產市場，到時候借新還舊就行了。2017年3月以來，居民短期貸款均值在2100億遠左右，9月一度高達2537億元，居民短貸玩瘋了。

　　上面一看，這還行？消費貸貸那么多，腫么回事？想干什么呀？老虎不發威，當我是病貓。內行人管內行人，一管一個準。9月下旬以來，對居民消費貸的監管逐漸升溫，10月，居民短貸僅為791億元。

　　我們的市場上，政策是第一推動力，廣義貨幣和房貸增速直線下降，炒房團被卡住了七寸，房地產的金色開始黯淡。今年一線城市北上深房價與成交量雙雙回落，明年該輪到二三線城市了。

　　更可怕的是，明年還是開發商還債大年，估計一些開發商會Hold不住，倒在黎明前的黑暗里。

　　據《時代周報》報道，今年9月，債券評級機構穆迪發布研報，在納入評級的52家房企中，有超過七成債券將于2018年到期或可回售，總額達392億美元（約合人民幣2601億元）。其中，中國恒大、富力地產、綠地控股、碧桂園和萬達集團五家到期或可回售債券總額達163億美元（約合人民幣1081億元）。

　　另據Wind資訊統計顯示，2019年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元。

　　這兩年是房地產行業提高集中度的大年，銷售過千億大房企靠著去年和今年的賣房現金收入還能支撐，普通房企面臨的是生死大考。

　　開發商分化，一種是不舍得割肉賣藏著一點點賣，另一種是大拋售，加快周轉，另三種轉型了，以前造房子，現在服務賺錢。

　　臺風小了，胖豬會掉下來。房地產保持穩定，白銀時代還在，這次掉下來的豬是杠桿率過高的開發商，和借錢炒房的人，他們最胖，該減肥了。