經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京9月19日訊 近日，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明領(lǐng)銜的團(tuán)隊(duì)發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)深度研究報(bào)告》，報(bào)告認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)概率較小，然而橫盤(pán)調(diào)整在所難免，長(zhǎng)效機(jī)制是改革成敗的關(guān)鍵。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前積聚的泡沫與美國(guó)次貸危機(jī)具有一些相似的因素，但是本質(zhì)上有很大區(qū)別。比如都是在寬松的貨幣政策下，銀行放貸壓力大，房貸門(mén)檻逐漸放低；消費(fèi)者盲目投資，杠桿率不斷提升；金融機(jī)構(gòu)和實(shí)體企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)大軍，投機(jī)炒作盛行，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)；還有監(jiān)管滯后等。但兩者區(qū)別也很明顯：第一，美國(guó)房地產(chǎn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，是通過(guò)金融創(chuàng)新放寬房貸條件來(lái)創(chuàng)造住房需求，由此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全由市場(chǎng)供需決定，更多的是受政府行為引導(dǎo)。第二，美國(guó)次貸危機(jī)的“次”是給償付能力不高的人提供了貸款，并在此基礎(chǔ)上發(fā)行了大量衍生產(chǎn)品，而中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)則在于銀行給不少投機(jī)者發(fā)放貸款炒房，這些借款人以短期投資收益為償付基礎(chǔ)，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，投機(jī)者拋售房產(chǎn)和主動(dòng)違約的后果將非常嚴(yán)重。第三，我國(guó)資產(chǎn)證券化程度不深，風(fēng)險(xiǎn)大部分還是集聚在銀行體系內(nèi)部。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)嗎？我們認(rèn)為概率較小。

　　第一，各國(guó)歷次典型的房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)火索都是貨幣快速收緊和加息政策，而我國(guó)貨幣政策目前維持中性姿態(tài)，并且大概率不會(huì)大幅收緊。日本從1989年開(kāi)始連續(xù)5次加息，限制貸款、打擊土地投機(jī)，1991年房地產(chǎn)泡沫破裂；2004-2006年美國(guó)連續(xù)17次上調(diào)利率，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)。我國(guó)央行面臨著兩難困境：抑制泡沫需要適度收緊貨幣政策，操作不當(dāng)又可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)。目前央行貨幣政策的總體思路是強(qiáng)調(diào)“削峰填谷”，維持流動(dòng)性的平穩(wěn)。因此，在密集實(shí)施的樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)不免要進(jìn)入下行調(diào)整的周期，但只要貨幣政策能夠維持貨幣環(huán)境的穩(wěn)定，樓市崩盤(pán)的概率還是較小的。

　　第二，我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化等基本面因素仍有支撐房地產(chǎn)的空間。美日房地產(chǎn)在緊縮貨幣政策的催化下崩盤(pán)并在接下來(lái)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)萎靡不振，一個(gè)重要的原因就是美日的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)時(shí)已經(jīng)基本見(jiàn)頂，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于低位，城鎮(zhèn)化過(guò)程接近尾聲。而我國(guó)依然保持中高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且2016年底城鎮(zhèn)化率僅為57.35%，大量流動(dòng)人口的購(gòu)房需求沒(méi)有得到滿足。因此，基本面因素的支持降低了樓市崩盤(pán)的可能。

　　第三，簡(jiǎn)單粗暴的擠泡沫將帶來(lái)巨大的負(fù)面沖擊。日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，此后走向失去的二十年，是一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政治錯(cuò)誤干預(yù)的悲劇。若是當(dāng)時(shí)知道會(huì)有這么嚴(yán)重的后果，相信決策者會(huì)在政策力度和節(jié)奏上作出調(diào)整。房地產(chǎn)泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦難以承受。房地產(chǎn)事關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、事關(guān)民生問(wèn)題，房?jī)r(jià)軟著陸才是最優(yōu)選擇。

　　展望未來(lái)，房地產(chǎn)橫盤(pán)調(diào)整在所難免，長(zhǎng)效機(jī)制是改革成敗的關(guān)鍵。2014-2016年，在經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，是寬松的貨幣和低利率刺激催生了這一輪房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在貨幣政策回歸穩(wěn)健中性，政府對(duì)房地產(chǎn)加杠桿和投機(jī)活動(dòng)予以嚴(yán)厲打擊，房地產(chǎn)難免要面臨一輪調(diào)整。從基本面角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化還有發(fā)展空間，為本輪房地產(chǎn)調(diào)整提供緩沖墊。預(yù)計(jì)2018年二、三季度房地產(chǎn)下行將給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的壓力，這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)能否成功化解，在于政府能否堅(jiān)定不走老路，推進(jìn)和落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。若是政府再次通過(guò)放松政策刺激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲，那么房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的局面將難以遏制。堅(jiān)持總量上放緩，各城市各類(lèi)型房產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，那么房地產(chǎn)還有糾正回正確路徑的可能。