暴利時代結束 地產大佬追捧“有質量增長”

　　文／陳淑貞 張歆晨 羅韜

　　[留下的房企需要一顆更堅強的內核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點]

　　3月末，密集的業(yè)績發(fā)布會，讓上市房企逐一交出成績單。大部分房企憑借增長的合同銷售額，以及寬松的現(xiàn)金流，取得歷史最好業(yè)績。但同時，行業(yè)巨變，土地價格飛漲、建安成本增加、頻繁的政策調控和價格管制下，房企帶著規(guī)模一路狂奔的背景下，利潤空間一再被壓縮。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，中國百強房企的凈利潤率持續(xù)走低，2016年僅為11%。黃金十年結束，中國房地產業(yè)的暴利時代過去了。

　　面對未來，尋求有質量的增長，成為越來越多房企的訴求。今年初，恒大集團（03333.HK）董事局在公司內部會議上提出，公司戰(zhàn)略將從“規(guī)模”增長逐步轉向“規(guī)模+效益”的雙增長。這在一定程度上奠定了這家規(guī)模第一的房企“適當控速”的未來基調。

　　從2016年下半年開始，越來越多的企業(yè)因為無法獲得有效的利潤回報而選擇退出房地產開發(fā)行業(yè)。留下的房企需要一顆更堅強的內核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點。

　　利潤下滑趨勢依舊

　　雖然2016年的房地產行業(yè)一派繁榮，企業(yè)們喊了很多年的提升利潤率的目標，并沒有普遍實現(xiàn)。

　　中指院報告指出，2016年，百強房企銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業(yè)績的快速增長帶動了營收、利潤規(guī)模的提升。百強房企的營業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%。

　　但百強房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年百強房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個百分點。

　　多年穩(wěn)居凈利潤榜榜首的凈利潤一哥中海地產（00688.HK）亦未能幸免。中海年報顯示，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤為370.2億港元。過去四年，即從2012～2015年，中海凈利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計算財務數(shù)據(jù)后，2016年中海凈利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤同比增幅為14%。盡管如此，還是跌破了20%的凈利潤增長率紅線。

　　行業(yè)盈利增長下降，早在2013年初現(xiàn)端倪。雖然大多數(shù)企業(yè)都已接受這一趨勢并試圖通過加強內部管控、降低成本等方式逆轉局面，但截至目前，依然沒有出現(xiàn)樂觀跡象。

　　萬科（000002.SZ）年報數(shù)據(jù)顯示，2016年，萬科實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為210.2億元，增長16%。在銷售榜的前三名，恒大、萬科、碧桂園（02007.HK）呈現(xiàn)類似走勢，即凈利潤增長速度跟不上營收增速，更跟不上合同銷售金額增速，顯示一線陣營的利潤沒有與規(guī)模同比增長，盈利水平仍在走低。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對第一財經(jīng)記者稱，從2015年開始，房企以規(guī)模增長為主要發(fā)展目標，即使今年政策頻繁、行情不好，但多數(shù)房企同樣定下增速為20%甚至以上的銷售目標。

　　張宏偉認為，“企業(yè)以犧牲利潤為代價，推動規(guī)模的增長。雖然周轉率越來越高，但利潤率卻逐年下降。”這恰能解釋，為何2016年國內銷售金額前三名、進入3000億元俱樂部的恒大、萬科、碧桂園，卻非凈利潤一哥的現(xiàn)象。

　　“除了企業(yè)主觀層面的犧牲利潤以推動規(guī)模增長外，不斷升高的土地成本是壓縮企業(yè)利潤的主要原因。”張宏偉表示。

　　規(guī)模與效益的取舍

　　爆發(fā)式增長的時代紅利一去不復返，“有質量的增長”成為2017年3月房企業(yè)績發(fā)布會上最頻繁被提及的一句話。規(guī)模以利潤為落腳點，利潤又反過來要求規(guī)模增長為其提供支撐。

　　利潤率在下降，但房企對規(guī)模的酷愛仍未消退。3月22日，華潤置地執(zhí)行董事、董事會副主席唐勇在投資者分析會上表示，規(guī)模很重要，意味著行業(yè)地位。

　　唐勇將規(guī)模的增長比作“長跑與短跑”的關系，若要追求短期快速增長并不難，但這種“沖刺”不可持續(xù)，只有保證一定的利潤水平才是有質量的增長。唐勇表示：“我們注意到業(yè)內個別同行規(guī)模增長較快的現(xiàn)象，會綜合考慮毛利率、負債比率、激勵機制和未來風險等因素，做出適當?shù)恼{整。”

　　中海也開始強調規(guī)模了。據(jù)透露，中海今年的拿地預算是人民幣1000億元，1600萬平方米的土地儲備。而2016年全年，中海一共買入18宗土地，新增土儲為972萬平方米，拿地總金額為406.8億元。

　　相反，以往過度追逐規(guī)模的房企，開始重視盈利能力的提升。作為規(guī)模第一的房地產企業(yè)，恒大公開宣布，要調整戰(zhàn)略，實現(xiàn)“規(guī)模+效益”的雙增長，將從2017年起逐步提升凈利率水平，使得該數(shù)字在未來兩年達到9%～10%的水平。

　　碧桂園財務部門負責人也表示，隨著公司結算單價的提升，預計未來利潤率會有所提升。該公司過去幾年的利潤率逐步下降，從2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，雖然2016年略微回升，但依然維持于8.9%的低位。

　　綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風險問題。“簡單的規(guī)模增長，這是很危險的，一方面是對投資者的不負責任，另一方面是對客戶的不負責任。”

　　還有一個群體，因為運營能力的掉隊而選擇退出市場。2016年9月，聯(lián)想以138億元的價格將房地產業(yè)務資產包轉讓給融創(chuàng)；隨后的11月，華鑫股份(14.020, -0.18, -1.27%)剝離房地產開發(fā)業(yè)務。同年12月，中航地產(12.630, -0.02, -0.16%)向保利地產(9.490, -0.08, -0.84%)出售的房地產項目及公司股權完成交割。

　　預期趨于謹慎

　　去年，中國房地產行業(yè)銷售金額突破11萬億，達到歷史新高，開發(fā)商銷售額大幅增長，現(xiàn)金余額空前充足。但伴隨著新一輪宏觀調控給市場帶來的不確定前景，進入3月底的開發(fā)商，已經(jīng)明顯沒有年初的樂觀。

　　在昨日舉行的融創(chuàng)中國(01918.HK)業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價肯定會受影響。這個行業(yè)風險很大，風險大不是因為市場，因為現(xiàn)在買的地要虧錢。“如果真的政策放松后，我也不大相信會大漲，因為房價已處在高位了。我們對市場是非常悲觀的，我們從去年10月份開始基本上就不拿地了。”

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。“全面收緊，預期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進入低迷調整期，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調。”

　　在禹洲地產的業(yè)績發(fā)布會上，禹洲地產董事長林龍安說：“房價單向上漲的年代已經(jīng)結束，中國房地產進入穩(wěn)定增長時代。”

　　“今年的銷售目標是300億，會根據(jù)實際情況到年中再提高銷售指標，未來五年計劃要突破千億銷售額，但是我們很關注盈利數(shù)據(jù)，我們希望把每個項目利潤率做高。”林龍安告訴記者。禹洲地產年報顯示，2016年禹洲地產合約銷售金額為232.06億元，同比上升65.54%；凈利潤為17.75億元，同比增長7.13%。

　　同樣對未來保持謹慎的還有綠城中國，在其2016年度業(yè)績發(fā)布會上，曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認為，去年國內新房成交量是11.6萬億，可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產政策調控明顯加強，因此成交量應該會降到7萬億～8萬億。面對這樣的下降幅度，他認為很多開發(fā)商規(guī)模不可能增加很快。

　　出于這樣謹慎的情緒，綠城將自己的銷售目標也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產銷售目標約700億，代建銷售目標約200億。按照該數(shù)字，綠城的規(guī)模或比去年下滑，而曹舟南則認為規(guī)模并不重要。

　　事實上，在大多數(shù)業(yè)內人士看來，動輒翻倍的規(guī)模增長并不能持續(xù)。所以，穩(wěn)健型企業(yè)如萬科、中海，均將每年的增長幅度確定在20%～30%左右，即便面臨市場行情大好，也不會有過于超預期的表現(xiàn)。

　　2017年，恒大將其合同銷售目標確定為4500億，較上年超過80%的增長幅度下調為30%左右，但依然是行業(yè)最高目標。而碧桂園一改此前“翻倍”的口號，將年度目標確立為4000億，增長約30%。

　　更值得提及的是，萬科在年報中對12個城市的項目存貨進行13.8億元的跌價準備，較2015年底增長82.3%。對于2016年存貨跌價準備，萬科董秘朱旭在27日召開的業(yè)績說明會上回應稱。“這主要是基于審慎的態(tài)度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。”