近期，中國一、二線城市“地王”頻出，房地產市場似乎又迎來了一波春天。不過與此前不同的是，眼下房地產市場引發社會各界對于房地產市場是否即將崩潰的擔憂。國內外不少分析認為，中國可能會重蹈日本房地產泡沫破滅的結局，中國經濟也會像日本經濟一樣陷入“失去的二十年”。

　　在做這種對比之前，還是簡單總結一下日本房地產泡沫的始終。1985年廣場協議后，日元大幅升值，不到三年的時間內，日元對美元升值了50%。日元的大幅升值，使得當時的日本出口向中小企業苦不堪言，經濟下行風險加大。為此，日本央行接連調低公定步合（基準利息率），1985年1月日本基準利息率為5%，而到了1989年4月，其利率僅為2.5%。加之，日本當時基本實行利率自由化、金融業務自由化、國內外資金流動自由化，大企業可以通過發放債券、股票等方式，直接進入資本市場籌措資金，對銀行依賴程度減低。而日本商業銀行面臨大客戶流失，傳統融資減少的經營壓力。

　　另一方面，早在70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，進入1985-1990年，日本經濟出現空前繁榮局面，“土地神話”論開始席卷全日本。不少日本的中小企業開始踏入房地產這一行業，獲得不菲的利潤。面臨經營壓力的日本商業銀行被自然也看到了這一市場，主動找到日本民營的中小企業向其發放貸款（以土地作為擔保），進而形成一個循環，而這個循環的邏輯就是“土地神話”。此外，資本賬戶的開放，也使得國際上的熱錢流入日本，由此帶來的后果就是，東京、大阪、名古屋等地房地產價格飛漲，早已脫離日本民眾實際收入水平，日本經濟全面過熱，資本過剩的局面一目了然。為此，日本央行開始調控這一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在調高房地產交易的各種門檻，加之人們預期逐漸改變，日本房地產價格開始應聲而跌，房地產泡沫就此崩潰，直至今日日本房地產價格僅為最高時的1/3，而日本房地產泡沫崩潰后，產生了“三個過剩”的問題，即債務過剩、投資過剩（產能過剩）、雇傭過剩，三個過剩一直困擾著日本經濟，直到今天。

　　反觀眼下的中國，是否會重蹈日本的覆轍。安邦咨詢（ANBOUND）的研究團隊認為，兩國房地產泡沫有著本質的區別，重蹈覆轍的說法并不準確。中國的房地產泡沫一旦崩潰，其后果不堪想象，造成的負面影響可能遠甚于日本房地產泡沫。

　　其一，日本的房地產泡沫可以視作為“市場泡沫”，是市場行為的體現。無論是作為融資主體的銀行，還是參與發展房地產的開發商而言，都是民營企業，泡沫破滅后，所留下的債務依然可以通過市場途徑去化解（比如破產清算等）。然而，我國的房地產市場參與主體，銀行、開發商大多以國企為主，可以說是“國家泡沫”，泡沫一旦破滅，所遺留下來的債務很可能就轉變成政府債務（剛性兌付），最終轉嫁給居民，會極大的增加居民負擔。

　　其二，土地制度完全不同。安邦咨詢首席研究員陳功指出，日本的土地是私有產權，而中國是國家所有權（農村是集體所有權），所以同樣的房地產問題，中國要比日本嚴重的多。日本房地產泡沫破來最多是經濟低迷，金融系統承受壓力，而國家是不會出現嚴重問題的；中國的房地產泡沫一旦出現問題，就是國家經濟崩潰的問題。中國則相反，一旦出現問題，就是財政危機，就是國家一級的大事情。這是兩者之間最大的區別。

　　其三，房地產業在中國被視作支柱產業，這和日本有著天壤之別。日本經濟高速發展的時期，并沒有伴隨房地產價格快速上漲，也就是說日本經濟的根基并沒有建立在房地產及其相關產業之上。而中國經濟高速增長時期，卻出現了房地產價格快速上漲，東京大學教授田村清彥甚至指出，近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。加之，國家文件也多次提到，要將房地產作為國民經濟發展的支柱產業，由此可見，房地產市場的好壞，直接決定中國國民經濟的興衰與否。因此，對于房地產的定位不同，也決定了其重要程度，以及彰顯了其影響力并不在同一個層次，可以說一旦中國房地產市場崩潰，最直接的影響，就是對中國整個國家體系造成沖擊。

　　其四，兩國經濟實力完全不同。日本房地產泡沫發生在日本已經邁向高收入國家后，房地產泡沫崩潰直接拖累了日本經濟的發展速度，但并沒有讓日本經濟走向崩盤，也沒有大幅降低日本人的生活質量，日本依然是世界經濟強國，在很多領域仍處于世界領先水平。聯合國《2014年人類發展報告》中，衡量國民富裕程度的HDI指數，日本排名第17位；IMF發布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。與此相對，中國經濟總量雖大，但整體仍然處于工業化發展階段，還未真正踏入后工業化社會。在諸多領域，中國仍然只停留在“大而不強”的階段，HDI指數來看，中國排在91位；世界人均GDP，中國也僅在88位，和日本有著巨大的差距。因此，中國房地產泡沫一旦崩潰，對于國家經濟的打擊不言而喻，更為致命的是，房地產泡沫崩潰會直接拉低國民生活質量，中國跨出“中等收入陷阱”更加會顯得遙遙無期。

　　中、日兩國對于房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同于日本的房地產泡沫崩盤，中國以國有土地制度為主的國情，使得中國的房地產泡沫破滅的代價極大。值得慶幸的是，中國政府能夠動用的社會資源遠遠大于日本政府，所以眼下仍能夠依靠結構性的改革來化解潛在的泡沫危機。

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