對于中國房地產(chǎn)市場來說，目前炒得最火熱應(yīng)該是“房地產(chǎn)的去庫存化”。因為在不少人來說，一年來中國經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下行，就在于房地產(chǎn)投資的持續(xù)萎縮，而房地產(chǎn)投資持續(xù)萎縮的一個主要原因就在于中國房地產(chǎn)市場的庫存過高。因此，剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議以罕見的大篇幅談到中國房地產(chǎn)去庫存化問題，并把房地產(chǎn)的去庫存納入了2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一，以及提出了一套中國房地產(chǎn)去庫存化的組合拳。

本來，中央政府針對現(xiàn)實市場情況，提出具體化解當(dāng)前住房嚴(yán)重庫存的政策，對當(dāng)前正在調(diào)整中的中國房地產(chǎn)來說，應(yīng)該是好事，也能為中國房地產(chǎn)市場得以持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。同時，中央政府房地產(chǎn)的去“庫存”，這個“庫存”應(yīng)該也有確切的含義。

比如，根據(jù)國家統(tǒng)計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。也就是說，房地產(chǎn)什么是“庫存”，其含義是十分清楚。它是指已經(jīng)峻工可供銷售及可供出租的住房。至多也是指，已經(jīng)獲得了住房預(yù)售證、正在建筑中可供銷售和出租的住房。

但是，隨著今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議把中房地產(chǎn)市場去庫存化作為2016年的主要工作任務(wù)之后，中國房地產(chǎn)去庫存化，把這個“庫存”嚴(yán)重的泛化。比如，有人說，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，報告稱，的可供銷售預(yù)計未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平。商品住宅新開工面積為50.6億平方米。而這個住房新開工面積就是未來幾年房地產(chǎn)市場要消化的庫存，把規(guī)劃中要生產(chǎn)的住房泛化的房地產(chǎn)“庫存”。

更為甚者，有人認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的“庫存”，除了現(xiàn)房、期房的數(shù)據(jù)，還有新拿地、閑置未開工等將轉(zhuǎn)為樓市庫存的數(shù)據(jù)，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當(dāng)前以及未來一段時間將力推的棚戶區(qū)改造也將納入房地產(chǎn)“庫存”統(tǒng)計范圍內(nèi)。這樣一統(tǒng)計，中國的房地產(chǎn)庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的“庫存”問題可大了!

至于把已經(jīng)持有在房地產(chǎn)開發(fā)商手上而沒有開工的土地、保障性住房、棚戶區(qū)改造nn要建造的住房，都納入到可供銷售和可供出租的商品房庫存范圍內(nèi)，這是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“庫存”泛化，不知其意圖是什么？是對政府的房地產(chǎn)政策施加壓力，希望政府出臺更為寬松的房地產(chǎn)刺激政策呢？還是試圖把當(dāng)前地方政府的融資平臺的財務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險、住房投機(jī)者的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移給當(dāng)前中國最為弱勢的住房消費者及中國農(nóng)民呢？對此，外人不無法知道其意圖的。

但是有一條道理則是十分簡單。因為今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出了2016年房地產(chǎn)去庫存化是主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)，因此，當(dāng)中央政府面對如此之高的泛化了的住房庫存時（以前幾年平均銷售量需要7年才能消化掉），中央政府一定會想到當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場面臨著巨大的風(fēng)險。這不僅意味著2016年后中國經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力會越來越大，甚至于出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的負(fù)增長，房地產(chǎn)市場將面臨著泡沫破滅的風(fēng)險。如果中國房地產(chǎn)泡沫破滅，不僅會引發(fā)中國房地產(chǎn)市場危機(jī)或如房地產(chǎn)開發(fā)商所造的概念即“房地產(chǎn)業(yè)破壞性的價格下跌”，也會引發(fā)中國銀行危機(jī)和金融危機(jī)，引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)危機(jī)。面對這種情況，中央政府就得采取激烈的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來救房地產(chǎn)市場，以此來阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅，防止中國金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)。

因此，為了讓當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的庫存降下來或嚴(yán)重的房地產(chǎn)庫存問題得以化解，政府就得全面降低購買住房的市場準(zhǔn)入、購買住房融資成本、購買住房的稅費成本，甚至采取各種貨幣化補(bǔ)貼的方式鼓勵中國最為弱勢的居民涌入房地產(chǎn)市場。比如，購買住房者的首付比例和按揭貸款利率都降低到極低的水平、購買住房者的各種稅費減免，及中央及地方政府對購買住房都各種貨幣化補(bǔ)貼的方式。說到底，面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過高的庫存，政府要采取最為激進(jìn)各種優(yōu)惠購買政策讓最為弱勢的中國居民特別是農(nóng)民來消化當(dāng)前住房市場的庫存。按照房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者以往的邏輯，這些住房本來是建筑給有錢人購買的，現(xiàn)在這些住房面臨著巨大的風(fēng)險時，政府則要把這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移到中國的最弱勢的居民身上特別是要轉(zhuǎn)移到農(nóng)民身上。這就是當(dāng)前一些人把住房“庫存”嚴(yán)重泛化的邏輯。

而且這種把住房“庫存”嚴(yán)重泛化要講的故事并沒有由于迫使政府出臺更為寬松的房地產(chǎn)救市政策而結(jié)束，而是一旦政府真的進(jìn)一步出臺更為激進(jìn)的房地產(chǎn)救市政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤及前期住房投資者的利潤現(xiàn)實了，那么房地產(chǎn)開發(fā)商會有更高的愿意進(jìn)入土地拍賣市場，地方政府的土地財政又會活起來，房地產(chǎn)投資投機(jī)者又會進(jìn)一步來推高房價，中國房地產(chǎn)市場新的過度庫存會增加得更快，從而政府的房地產(chǎn)救市的政策應(yīng)該更為寬松等，中國房地產(chǎn)市場就這樣永遠(yuǎn)惡性循環(huán)下去，直到中國房地產(chǎn)泡沫最后全部破滅。這就是當(dāng)前把中國住房市場“庫存”嚴(yán)重泛化的最后邏輯。

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