很多人認為對于房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。

但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處于一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。

2012年人口結構迎拐點

與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。

但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。

中國社會科學院副院長蔡?在2012年接受記者采訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉折點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉折點2012年已經到來了。

購房適齡人口明年達峰值

分析房地產需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。

根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。

總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

危險的信號：海外案例

從國際上看，勞動力人口的轉折點也往往意味著房價拐點。遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。

對于中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉折點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整，市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？